Site Yönetim Karmaşasına Son Verdiler

None
Site, rezidans, iş merkezi gibi ortak yaşam alanlarının yönetimi çoğu zaman zorlu geçmekte. Yöneticiler için stresli bir süreç olan aidat toplama ve bu paranın kullanılması nedeniyle çıkan tartışmaları sona erdiren bir uygulama var. Türk yazılımcılarca hayata geçirilen Apsiyon isimli internet tabanlı uygulama sayesinde sitelerin aidat takibi kolaylıkla yapılmakta. Bu uygulama kolaylık sağlıyor, şeffaf olması sayesinde site yöneticilerini “zan”dan kurtarıyor.  Yöneticinin yaptığı tüm işlemleri bu program üzerinden takip eden site sakinleri ise endişelerinden arınmış oluyor.

Toplu yaşam alanlarının yönetimini kolaylaştıran Apsiyon’u 3 müteşebbis hayata geçirdi. Kudret Türk, Erkan Doğan ve Meriç Akdamar tarafından 2012 yılında kurulan Apsiyon, şu an 2400’ün üzerinde site, 260 bin üzerinde konuta hizmet veriyor.

Apsiyon’un kuruluş hikayesini dinlemek, yaptıkları hizmetleri öğrenmek için Kudret Türk ile görüştük. Apsiyon CEO’su Türk sorularımızı yanıtladı. Şimdi sözü kendisine bırakıyoruz…

Sizi ve Apsiyon’u tanıyabilir miyiz? 

İTÜ Bilgi Teknolojileri yüksek lisans mezunuyum. Uzun yıllar Türkiye’nin önde gelen yazılım firmalarından birinin AR-GE Departmanı'nda ERP yazılımlarının geliştirilmesinde görev aldım. 2010 yılında, iki yazılımcı arkadaşımla birlikte, bulut yazılımlar geliştirmek üzere bir şirket kurduk. Bu yazılımlardan biri olan ve site yönetimleri için geliştirmiş olduğumuz Apsiyon projesi, sektörden çok ilgi gördü. 2012 yılında aldığımız melek yatırımla tamamen site yönetim yazılımlarına odaklı Apsiyon A.Ş.’yi kurduk. 2016 yılında ise sektörde oluşan "Nitelikli yöneticiler yetiştirilmesi ihtiyacı" üzerine Apsiyon Akademi’yi kurduk ve şu ana kadar 5 kurs programından yaklaşık 80 kişiyi mezun ettik. Apsiyon, şu anda yarısından fazlası AR-GE çalışanı olan 60 kişilik bir ekiple 2400 üzerinde site yönetimine ve 260 binin üzerinde konuta hizmet veriyor.

Apsiyon’un gayrimenkul sektörü için yürüttüğü faaliyetler nelerdir?

İnsanoğlunun barınma ihtiyacı en temel ihtiyaçlardan biri. Bu günlerde gerek ekonomik nedenler, gerekse hayat şartları ya da güvenlik ihtiyacı insanları bir arada yaşamaya itmiş ve böylece yüzlerce hatta binlerce konutluk siteler ortaya çıkmıştır. Tabi bu ortak yaşama ihtiyacı aynı zamanda ortak ihtiyaçların ve giderlerin belirli kurallar çerçevesinde giderilmesi zorunluluğunu getirmiştir.

Ortak ihtiyaç ve giderler o kadar genişlemiştir ki neredeyse küçük bir kent halinde bulunan apartman ve site yönetimleri tarafından toplanan ve aidat adı verilen ısınma, elektrik, su gibi genel giderlere katılma payı miktarları birçok işletmenin karını aşacak duruma gelmiştir. Tabi böyle bir durumda bu bedellerin hukuken nitelikleri, mali yükümlülükler karşısındaki durumu tartışma konuları arasına girmeyi başarmıştır. Kim bilir belki de kanun koyucu mali yükümlülükleri düzenlerken apartman ve site yönetimlerinin gelirlerinin bu derece yüksek miktarlara ulaşabileceğini tahmin etmiyordu. İşte bu noktada çözüm üreten ve destek olan bir araç ihtiyacı ortaya çıkınca Apsiyon fikri ortaya çıktı..

Apsiyon; site, rezidans, iş merkezi ve plaza gibi farklı amaç ve ölçekteki ‘’Çok Üyeli Yaşam Alanları'nın"​ yöneticileri için "Dijital Asistanlık"​ yapan; üyelerinin ise, yaşadıkları alanın en üst seviyede tadını çıkarmalarını sağlayan bir "Online Platform"​ dur.

Bu Online Platform sayesinde, 8 daireli küçük apartmanlardan, binlerce konut ve iş yerinin yer aldığı siteleri ya da yüzlerce iş yerinin bir araya geldiği plazaları ve iş merkezlerini kolaylıkla yönetebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümleri doğrultusunda hazırlanmış, kolay anlaşılır ve entegre çözümleriyle, yönetimlere sorunsuz ve hızlı hizmet sağlayarak güçlü referanslar edinen Apsiyon, klasik muhasebe programlarının ötesinde, bütün enerjisini yönetimlerin ihtiyaçlarına yönlendiren bir çözüm ortağı olarak kendini konumlandırmaktadır.

Apsiyon olarak birlikte çalıştığımız, destek sunduğumuz site yöneticilerinin ihtiyaçlarını anlık olarak gözlemleyebilmekte, onları yakından tanırken sektörün ihtiyaçları konusunda da bilinçlenmekteyiz. Sitelerin insan kaynağı ihtiyacı hem üniversitelerin ilgili bölümlerinin mezunları hem de sertifika programlarını bitiren mezunlar aracılığı ile giderilmeye çalışılıyor ya da diğer branşlardan mezun olup da bu alanda kariyer yapmak isteyenlerin yetiştirilmesi ile karşılanabiliyor. Dolayısıyla sektörde yetişmiş, doğrudan bu alanla ilgili formasyona sahip, kısa zamanda verimli hale gelebilecek, sektör odaklı eğitim almış kişiler halen yeterli düzeyde bulunamıyor. Bu tür eğitimlerin verilmesinin toplumsal bir ihtiyaç olarak önem arz ettiğini düşünüyoruz. Hızla gelişmeye devam eden ve sayısı artan konut ve alışveriş merkezi sektöründe ihtiyaç duyulan yöneticiler yetiştirilmesine katkıda bulunmak, yöneticiliği iş olarak seçmek isteyenleri sektörün ileri gelenleri ile bir araya getirmek ve onlara ihtiyaç duydukları kaliteli eğitimi sağlamak amacıyla Apsiyon Akademi’yi kurduk. Apsiyon Akademi’nin nitelikli öğrenciler yetiştirerek bu boşluğu doldurmasını, aynı zamanda profesyonel yönetim firmaları açarak girişimde bulunmak isteyenler için hizmet vermesini hedefliyoruz.

Gayrimenkul tesis / site yönetimi hakkında en çok karşılaştığınız sorunlar nelerdir?

Gayrimenkul tesis / site yönetiminde yaşanan en büyük sorun bence iletişim. Site yönetimi ile kat malikleri arası iletişim büyük sitelerde bazen ciddi bir sorun haline gelebiliyor. Bunu yöneticiye yardımcı yazılımlar ile çözmek mümkün tabi.

Diğer bir sorun, yönetimdeki eğitim yetersizliği nedeniyle yaşanan aksaklıklar. Muhasebe ve hukuk ana başlıklardan sadece birkaçı. Bu sorunu da site yöneticiliği eğitimleri ile profesyonel bir düzeye getirip sorunları ortadan kaldırabiliriz.

Bunların dışında hukuksal sıkıntılar da çok büyük. Mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında hazırlanmış bir kanun. Aradan geçen 50 yıldan fazla bir sürede gerek konutlar gerekse teknoloji o kadar değişti ki artık bu kanun bugünün ihtiyaçlarına cevap veremez hale geldi. Kat mülkiyeti Kanunu’nun değişmesi, yenilenmesi hatta yeniden kaleme alınarak yazılması artık zorunlu bir ihtiyaç halini almıştır. Gerek idari yapılanma gerekse mali yapılanma açısından apartman ve site yönetimlerinin açık, net, sade kurallar çerçevesinde kaleme alınan yeni bir kanunla yönetilmesi şarttır.

Gelişen teknoloji ve değişen talepler ile birlikte gayrimenkul yönetimi farklı bir noktaya doğru ilerledi. Bu konuda mevzuat kısmında yapılabilecek iyileştirme önerileriniz var mıdır?

Gelişen teknoloji yardımıyla hızla yükselen binalar görmeye başladık son zamanlarda. Gayrimenkullerin bağımsız bölüm adeti arttıkça yönetimi de güçleşmekte. İşte bu ayrıntı nedeniyle mevzuata küçük iyileştirmeler getirilebilir.

Site yönetimlerinin gerçek paydaşları olan kat maliklerinin, yönetimle ilgili tüm bilgilere online bir platform üzerinden ulaşabilmesi önem arz eden bir konu. Bu sayede şeffaf ve denetlenebilir bir yönetimin kurulması, sıklıkla yaşanan güven sorunlarının aşılmasında ve yönetim kalitesini artırmasında katkısı olacağını düşünüyorum.

Bana kalırsa, mevzuatta toplu yaşam alanı yöneticilerinin bu alanda eğitimleri teşvik edilmeli ve daha profesyonel bir yönetim ortamı yaratabilmek adına site yönetim eğitimi zorunlu tutulmalı.

Mevcut yönetim planlarını yeterli buluyor musunuz?

Genel olarak bakıldığında yönetim planlarının neredeyse çoğu yetersiz ve çözüm üretmekten uzak. Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağlayıcılığı olan bir sözleşme niteliğinde. Dolayısıyla kat maliklerinin hepsini doğrudan ilgilendiriyor. Ancak yönetim planına hak ettiği önem ve değer verilmiyor. Bu kadar hayatın içindeki kuralları barındıran yönetim planları baştan sağma bir şekilde kaleme alınıyor. Hatta çoğu kez internetten bir iki sayfalık örnek ya da şablon yönetim planları ile inşaatlar tamamlanıyor ve kat malikleri yaşama geçiyor. Doğal olarak bu yetersiz planlar yaşam başlayınca hiç bir soruna çözüm üretmediği gib,i aksine büyük de sorun teşkil etmeye başlıyor. Üstelik yönetim planlarının değiştirilmesi de oldukça güç. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planı değişikliği için kat maliklerinin 4/5'inin onayı gerekiyor. Bu oran, büyük siteler dikkate alındığında hiç de kolay olmuyor. O yüzden tavsiyem, yönetim planlarının muhakkak profesyonel destek alınarak oluşturulması ve inşaat aşamasında özenle kaleme alınması yönündedir. Bu konuda son sözü de ilave etmem lazım. Yönetim planı modacılıkta kullanılan tabir ile haute couture bir durum sergiler. Nasıl ki haute couture size özel yapılan bir kıyafet ise, yönetim planı da her bir site için ayrı kriter ve standartlara göre belirlenen bir sözleşmedir. Bir yönetim planının tüm sitelere uyması mümkün değildir.

Özellikle aidat hususunda farklı projelerde farklı kapsamlar ve uygulamalar bulunmaktadır. Bu konu hakkında bir standardizasyon mümkün müdür?

Yapılan her gayrimenkul projesinin bağımsız bölüm adeti, çalışan sayısı, hizmet ve tesis büyüklüğü birbirinden farklıdır. Durum böyle olunca projedeki hizmetlerin kalitesinin düşmemesi adına değişkenlerin durumuna göre bir aidat tutarı belirlenmektedir.

Yapılan harcamalar doğrultusunda aidatların doğru bir şekilde belirlenmesi ve kat malikleri tarafından da harcamaların takibinin yapılıp aidatların nerede harcandığını görebilmek amacıyla yardımcı bir yazılımın kullanılması süreci kolay ve şeffaf bir hale getirecektir.

Sitelerin hepsi farklı ihtiyaçlara ve harcamalara sahip olduğundan aidatlarda standart yakalamak pek kolay görünmüyor. Ama belki bazı harcama kalemleri için bir tarife yakalamak mümkün olabilir.

Özellikle kiralama işlemlerinde site aidatının önemli bir rol oynadığını biliyoruz. Bu konu ile ilgili olarak, inşaat firmaları projenin pazarlaması ve satışı sürecinde gerekli tedbirleri alıyor mu?

Teoride inşaat firmalarının bitirdikleri projede bir yönetim oluşturmaları gerekmektedir. Ancak pratikte ise bazı inşaat firmaları bu yükün altına girmek istemeyip, bu durumu göz ardı ederken bazı inşaat firmaları da kendi yönetim şirketlerini kurarak duruma çözüm getirmişlerdir. Çevremdeki inşaat firmalarını gözlemlediğimde ise projeyi bitirip yönetim kurmalarının nedeni zorunluluk hissetmelerinden değil, bu durumun satış ve pazarlamada artı bir puan kazandırdığını fark etmiş olmalarıdır. Çünkü potansiyel müşterinin, satın almayı düşündüğü dairenin yönetim noktasında bir sıkıntı yaşamayacağını bilmesi onu satışa bir adım daha yaklaştıracaktır.

Bir projenin kat malikleri yerine profesyonel bir ekip tarafından yönetilmesinin avantajları nelerdir?

İnşaat sektöründeki gelişim ile birlikte binaların yerini büyük siteler almaya başladı. Ardından yavaş yavaş sorunlar baş gösterip site yönetimi kavramı önem kazanmaya başladı. Sitenin tesislerdeki hizmetlerini ve personel maaşlarını karşılayabilmek için aidat toplamaya ihtiyacınız var. Aidatları kapı kapı dolaşarak mı toplayacaksınız? Sitenizin tüm ihtiyaçlarını karşılayacak tutarı bulup ardından muhasebe kaydını yapabilecek misiniz? Ya da aidatlar ödenmediğinde ilgili hukuki işlemleri başlatıp takibini yapabilecek misiniz? Bunlar ve daha fazla önemli ayrıntı yer alıyor artık yönetim işinde.

İnşaat sektörü gelişip siteler büyüdükçe site yönetimi profesyonel bir sektör haline gelecek. Çünkü sektör büyüdükçe idare edip koordine edilmesi gereken bütçe, iletişime geçilecek insan ve takip edilmesi gereken onlarca iş olacak. Ve bunları profesyonel olamayan bir ekip ile yapmak işte aksaklıklara ve zaman kaybına neden olacaktır. Kısacası emekli Mehmet Amca’nın yöneticilik yaparak apartman ya da site hayatının sürdürülmesi artık mümkün değil.

Apartman Site Yönetimi Apsiyon Kudret Türk
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30310102030405
060708 09101112
1314 15 16171819
20212223 24 25 26
27282930010203
0405 06 07080910