Bize kendinizi tanıtabilir misiniz? Buradaki göreviniz nedir?
2001 yılında şehir plancısı unvanını aldıktan sonra 2017 yılına kadar aktif olarak mesleğimi icra ettim. 2017 yılında değerleme sektörüne adım attıktan sonra ağırlıklı olarak Kocaeli ili olmak üzere İstanbul’un büyük bölümünde değerleme süreçlerinde aktif rol aldım. 2020 yılı eylül ayından bu yana Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ Doğu Marmara (İstanbul Anadolu Yakası, Kocaeli, Sakarya, Bursa, Yalova) Bölge Müdürü olarak görevime devam etmekteyim.
Gayrimenkul değerleme neden önemlidir?
Günümüzde değerleme raporu ihtiyacı, gayrimenkullerin el değiştirmesi, kiralanması, ipotekli kredilere konu olması gibi başlıca konularda ortaya çıkmaktadır. Rapor içerisinde, taşınmazın güncel el değiştirme bedelinin yanı sıra gayrimenkulün yasal prosedürler çerçevesinde incelendiği, el değiştirme sürecinin tamamlanmasına engel teşkil edebilecek hususların bulunup bulunmadığı konularına da açıklık getiren, diğer bir tabirle halihazır durumunu tespit eden bir rapordur. Bu bağlamda ele alındığında gayrimenkulün niteliği ne olursa olsun değerleme raporunun hazırlanması zaruridir.
Gayrimenkul sahipleri değerleme konusunda ne kadar hassas? Ev satın alma işlemlerinde değerleme uzmanlarına yeteri kadar danışılıyor mu?
Ülkemizde özellikle 2006 yılında BDDK tarafından yürürlüğe sokulan “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik” ile 06.03.2007 günü yürürlüğe giren 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile Türkiye’de değerleme uzmanlığı mesleği yasal bir altyapıya kavuşturulmuştur. Özellikle ipotekli konut satış oranlarının %38’e kadar yükseldiği günümüzde gerek kurumsal firmalar gerekse mülk sahipleri tarafında değerleme uzmanlığı ve değerleme raporunun bilinilirliği giderek yükselmiştir. Kişi ya da kurumlar tarafından satın alınmak istenen gayrimenkuller için değerleme raporunun hazırlanması, hem alıcı hem de satıcı tarafı bazı risklere karşı korumaktadır. Söz konusu risklerin her iki tarafa da detaylı şekilde sunulması ve bilinçlendirilmesi gereklidir. Gayrimenkullerin el değiştirmesinin yanı sıra mülk sahipleri portföylerinde bulunan taşınmazların zaman içindeki durum değişikliklerini güncel olarak takip etmek istemektedir. 2006 yılında günümüze kadar süreç gelişimi incelendiğinde değerleme raporunun gerekliliği ve değerleme uzmanlarının bilinilirliğinin arttığı görülmektedir.
Gayrimenkul sektöründe şehrinizde/bölgenizde bir hareketlilik var mı? Varsa bunu sağlayan gerekçeler sizce ne olabilir?
Ülkemizde taşınmazların tasarrufuna bakış açısı daha geleneksel bir yapıya sahip olmakla beraber finans sektörünün bu süreçte güçlenmesi ve daha kurumsal bir yapıya sahip olmasıyla beraber gelişmiş ülkelerde olduğu gibi finans konusunun bir alt başlığı şeklinde değerlendirilmesi konusunda oldukça gelişim göstermiştir. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün lokomotifinin konut nitelikli taşınmazlar olduğunu söyleyebiliriz. Bu bağlamda konut talebini etkileyen faktörleri, konut kredilerinin gelişimi, hane halkı gelir düzeyi ve konut kredi faiz oranları olarak sıralayabiliriz. Görüldüğü üzere talebi etkileyen faktörler finansal yapı ile doğrudan ilişkilidir. 2018 yılında yaşanan kur krizi ve akabinde 2020 yılında yaşanan pandemi sebebiyle piyasalarda yaşanan dalgalanmalar, gayrimenkule olan arz ve talebi negatif yönde etkilemiştir. Ancak pandemi sonrası özellikle devlet bankaları tarafından tarafından ekonomiye katkı sağlayan kredi kampanyaları ile gayrimenkul sektörü son yıllardaki en yoğun dönemlerden birine girmiştir.
TÜİK verilerine göre konut satışları ülke genelinde 2020 yılında bir önceki yıla göre %11,2 artarak 1 milyon 499 bin 316 olmuştur. Ocak-Aralık döneminde ipotekli konut satışı %72,4 artarak 573 bin 337 olarak gerçeklemiş ve 2020 yılında ipotekli satışların payı %38,2, diğer satışların %61,8’lik paya sahip olmuştur. Bu dönemde sıfır konut satış oranı %31,3, ikinci el konut satış oranı ise %68,7’dir. Sıfır konut rezervlerinin büyük oranda azalması ise gerek alıcı kitlenin mülkiyet sahipliliği açısından gerekse yatırımcıların rezervlerini nakde döndürmeleri ile yeni yatırım fırsatlarına kavuşmaları açısından oldukça önem arz etmektedir. Konut satışlarında 2020 yılında, İstanbul 265 bin 98 konut satışı ve %17,7 pay ile ilk sırayı aldı. Faizlerin düşmesi ile birlikte 2020 yılının haziran, temmuz ve ağustos aylarında gerçekleşen konut satışları, 2020 yılı toplam satışlarının yaklaşık %40’ını oluşturmuştur. İstanbul ili Anadolu yakasında, 2020 yılında en çok konut satışı gerçekleşen ilçe 13.585 adet ile Pendik ilçesi olmuştur. Pendik ilçesini 12.143 adet ile Sancaktepe, 11.667 adet ile Ümraniye ilçesi takip etmektedir.
Ayrıca yasal düzenlemeler ile mülkiyet edinimi yoluyla vatandaşlık hakkı tanınan yabancı uyrukluların özellikle 2017 yılından sonra ülkemiz gayrimenkul sektörüne talepleri oldukça artmıştır. 2017 yılında 22.428 olan yabancıya satılan toplam konut sayısı, 2020 yılında yaklaşık %184 artışla 41.298 olarak gerçekleşmiştir.
Bursa’da 55 Bin 222 Konut Satıldı
Bursa ilinde, 2020 yılında gerçekleşen konut satış adetleri 2019 yılına göre yaklaşık %10.59 artarak 55.222 olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılında el değiştiren konutların 23.420 adedi (% 42.40) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar olarak gerçekleşti. Satılan konutların 18.602’si (% 33.70) sıfır konut, 36.620’si (% 66.70) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.
Kocaeli’de 36 Bin 770 Konut Satıldı
Kocaeli ilinde, 2020 yılında gerçekleşen konut satış adetleri 2019 yılına göre yaklaşık %17.80 artarak 36.770 olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılında el değiştiren konutların 16.099 adedi (% 43.80) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar olarak gerçekleşti. Satılan konutların 12.134’ü (% 33) sıfır konut, 24.636’sı (% 67) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.
Sakarya’da 22 Bin 418 Konut Satıldı
Sakarya ilinde, 2020 yılında gerçekleşen konut satış adetleri 2019 yılına göre yaklaşık %18.10 artarak 22.418 olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılında el değiştiren konutların 7.334 adedi (% 32.70) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar olarak gerçekleşti. Satılan konutların 7.087’si (% 31.61) sıfır konut, 15.331’i (% 68.39) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.
Yalova’da 12 bin 100 Konut Satıldı
Yalova ilinde, 2020 yılında gerçekleşen konut satış adetleri 2019 yılına göre yaklaşık %12.10 artarak 12.100 olarak gerçekleşmiştir. 2020 yılında el değiştiren konutların 2.652 adedi (% 21.90) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar olarak gerçekleşti. Satılan konutların 2.824’ü (% 23.34) sıfır konut, 9.276’sı (% 76.66) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.
Gebze ve Kocaeli Sanayi Yatırımları ile Göç Alıyor
Gelişmiş ülkelere bakıldığında en önemli ortak noktaları, kendi teknolojilerini üreten ve geliştiren ekonomilere sahip olmalarıdır. Bu bağlamda ülkemize bakıldığında kalkınma planlarının hayata geçirilmeye başlandığı 1950’li yıllardan günümüze ülkenin en fazla sanayi yatırımı yapılan bölgelerinden birinin Kocaeli ili olduğu görülmekte. Cumhuriyetin ilk yıllarında tarımsal ağırlıklı bir ekonomik yapıya sahip olan Kocaeli, 1980 yılında hazırlanan kalkınma planları ile 1990 sonrasında sanayi ve üretim temelli bir ekonomik yapıya geçiş yaparak 2000’li yıllarında başında organize sanayi bölgelerinin kurulması ve ulaşım bağlantılarının güçlenmesiyle birlikte gelişimine hız vermiştir.
Konum itibariyle Gebze, sanayi yatırımlarının yer seçtiği başlıca merkezlerde biri olmuştur. Özellikle ana ulaşım akslarının merkezinden olması, İstanbul iline yakınlığı, İstanbul yerleşim alanının dışında olmasına karşın hinterlandında kalması, 1960 yılından sonra sanayi kuruluşlarının yoğun olarak bu bölgede yer seçmesine sebep olmuştur. Bu süreçte sanayi yatırımlarının hız kazanması, altyapı sorunlarının çözüme kavuşturulması, TEM ve D-100 karayolları ile beraber kara, deniz ve havayolu imkânları açısında stratejik noktada olması ve İstanbul’a yakınlığı ile Kocaeli ilinin bir ilçesinden çok İstanbul ilinin gelişmesine paralel bir uydu kent şeklinde gelişmiştir. Bu gelişimle birlikte özellikle Gebze çevresi yoğun olarak göç almış ve ortaya çıkan iş gücü nüfusunun ikame talebinin karşılanmasına yönelik konut arzı da artış göstermiştir.
Kocaeli’nde sanayi yatırımları üç ana bölgede yoğunlaşmıştır. Bunlar; Gebze, Dilovası, Makine İhtisas ve Kimya İhtisas Organize Sanayi Bölgeleri’nin bulunduğu Batı Sanayi Bölgesi, liman ve tersane kullanımlarının geliştiği Körfez Kıyı Sanayi Bölgesi ile Ali Kahya ve Arslanbey Organize Sanayi Bölgesi’nin yer seçtiği Doğu Sanayi Bölgesi olarak nitelendirilebilir. Türkiye’nin en büyük 500 firmasının 79’u Kocaeli’nde faaliyet göstermektedir. İlk 1000 büyük işletme içerisinde ise 134 Kocaeli firması yer almaktadır. Türkiye’nin büyük işletmelerinin yüzde 13’ünü Kocaeli firmalarının oluşturmaktadır. İlde 13 adet organize sanayi bölgesi, 3 adet teknopark ve 2 adet serbest bölge bulunmaktadır. Organize sanayi bölgelerinin büyük bir kısmı ihtisaslaşmıştır. Bölgede 35 adet liman bulunmakta olup Kocaeli Limanı Avrupa’nın ilk 10 limanı içinde yer almaktadır. Aynı zamanda bu bölgelerin yakın çevresinde muhtelif ölçek ve sayıda küçük sanayi tesisleri ile depolama alanları da bulunmaktadır. Günümüzde ülkemiz sanayi üretiminin yaklaşık %17’lik bölümünün bu bölgeden sağlandığı görülmektedir. 2019 yılında gerçekleştirilen 69,3 milyar dolarlık dış ticaret ile Kocaeli Türkiye dış ticaretine yüzde 18,5 katkı vermiştir.
TÜİK verilerine göre Kocaeli, kişi başına düşen Gayri Safi Yurtiçi Hasıla değerleri ile 2016 yılında 51.349 TL ile ikinci sırada, 2017 yılında 63.323 TL ile ikinci sırada, 2018 yılında 78.494 TL ile birinci sırada, 2019 yılında ise 81.228 TL ile ikinci sırada yer aldı. İl Gayri Safi Yurt İçi Hâsılası içerisinde sektörlerin dağılımı incelendiğinde, sanayinin payı % 73, hizmetlerin payı % 14, ticaretin payı % 9 ve tarımın payı % 3 olduğu görülecektir. Türkiye ortalamasına göre sanayileşme payının oldukça fazla olmasından dolayı, bu dönemlerde Kocaeli ilinde kişi başına düşen hasıla ülke ortalamasının yaklaşık %60 üstünde olduğu görülmektedir.
Önümüzdeki süreçte bu bölgedeki sanayi yatırımlarının salt üretim hacmi hedeflenerek değil, yenilikçi, teknolojik ve çevreye duyarlı şekilde geliştirilerek, nitelikli iş gücü ile desteklenmesiyle birlikte kısa vadeli ekonomik hedefler yerine uzun vadeli, ulusal ve bölgesel hedefler gözetilerek gerçekleştirilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Kentsel dönüşüm şehrinizde/bölgenizde ne aşamada? Şimdiye kadar hangi projeler öne çıktı?
Ülkemizde bugünkü anlamıyla kentsel dönüşüm kavramını, sanayileşme ve akabinde hızlanan şehirleşmeye bağlı olarak gelişen, altyapı ve sosyal imkanlardan uzak sağlıksız kentsel çevrenin yenilenmesi suretiyle tekrar inşa edilmesine yönelik müdahale olarak tanımlayabiliriz. Ülkemizin coğrafi ve jeolojik yapısı da dikkate alındığında kentsel dönüşümün önemi son yıllarda fazlasıyla öne çıkmıştır.
Bu noktada kentsel dönüşüm sürecinin, adaletli bir şekilde, tarafların mağdur olmadan sürecin tamamlanması adına, gayrimenkul değerleme sektörü olarak bizlere düşen görevler icra edilmektedir. Süreç içerisinde, Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. olarak, kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme uygulamalarında ilgili mevzuatlar ve çalışma alanının dinamikleri doğrultusunda; mevcut durum değerlemesi, proje değerlemesi çalışmaları ile kentsel dönüşüm-yenileme modelinin (finansal, yapısal ve matematiksel) belirlenmesine girdi sağlayacak fizibilite çalışmaları ile gerek kamu gerek ise özel sektör kuruluşlarına değerleme/danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
Ülkemizde kentsel dönüşüm kapsamında birçok yenileme projesi başladı. Bu projelerden en büyüğü denebilecek olansa Fikirtepe Kentsel Dönüşüm projesidir. 2005 yılında Özel Proje Alanı ilan edilen bölge 1.310.000 m²’lik alanı kapsamaktadır. 2005 yılından günümüze, bölgede 18 adet projenin hayata geçirildiği görülmüştür. Bölgede dönüşüm sürecinde yaşanan aksaklıkların (yıkılan ancak projesine hiç başlanılmayan veya yarım bırakılan inşaatların yıkıntıları ve etrafında bulunan gecekondular nedeniyle ortaya çıkan güvenlik sorunları gibi) tamamlanmış olan projelerin talebine ve hedeflenen değerlere olan etkisi negatif yönlüdür. Son dönemde dönüşüm sürecinin tamamlanmasına yönelik devlet desteği gündemdedir.
Hangi bölgeler değerleniyor? Yatırımcılar için cazip bölgeler neresi?
Ülkemizde Konut Fiyat Endeksi, 2020 yılı kasım ayında bir önceki aya göre %1,5 artış göstermiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde %1,7, %1,7 ve %1,8 olarak gerçekleşmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de %30; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla %27,8, %30,1 ve %29,9 oranlarında artış göstermiştir. 2020 Kasım Ayı Konut Fiyat Endeksi; İstanbul’da 133,6, Ankara’da 147,1, İzmir’de 159,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Konut nitelikli gayrimenkullerin, Türkiye ve 3 büyük şehirde ortalama birim değerleri şu şekildedir;
Türkiye Geneli : 3.813,1 TL/m2
İstanbul : 6.388,5 TL/m2
Ankara : 2.888,6 TL/ m2
İzmir : 4.357,4 TL/m2
Değer Kazanan İlçeler Beykoz, Başakşehir, Beylikdüzü, Sancaktepe, Adalar
Konut fiyat artışı bakımından ilk sırada gelen ilçeler hangileri?
2020 yılının sonuna gelindiğinde, İstanbul ilinde en fazla değer kazanan ilçeler Beykoz, Başakşehir, Beylikdüzü, Sancaktepe ve Adalar ilçesi olurken, en az değer artışı görülen ilçeler, Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu, Güngören, Bahçelievler olarak sıralanmakta. Değer artışı hızlı olan ilçelerin göze çarpan en önemli özelliği, deprem sonrası inşa edilmiş ve niteliği yüksek yapı stoklarının bu ilçelerde bulunması olduğu söylenebilir. İstanbul ilinde kira getirisinin yüksek oluşu ve geri dönüş sürelerinin nispeten kısa olması bakımından ele alındığında en hızlı kazandıran ilçelerin, Beykoz, Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy, Kadıköy olduğu görülmekte.
Şehir merkezi ve diğer ilçelerdeki ortalama kira ve satış fiyatları hakkında bilgi verebilir misiniz?
Bölgemizde 0-5 yaş arası, yaklaşık 100 m² kullanım alanına sahip konut nitelikli taşınmazların ortalama satış ve kira değerleri şu şekildedir;
İLÇE BİRİM SATIŞ DEĞERİ (TL/m²) BİRİM KİRA DEĞERİ (TL/m²)
Adalar 10.000-11.000 34
Ataşehir 10.000-11.000 40
Beykoz 10.000-12.000 31
Çekmeköy 5.000-6.000 22
Kadıköy 18.000-20.000 55
Kartal 4.500-5.000 17
Maltepe 5.500-6.000 22
Pendik 4.000-4.500 16
Sancaktepe 3.500-4.000 15
Sultanbeyli 3.000-3.500 12
Şile 4.000-4.500 19
Tuzla 3.000-3.500 13
Ümraniye 5.500-6.500 25
Üsküdar 10.000-11.000 43
Belirtilen değerlerin taşınmazların niteliklerine bağlı olarak değişiklik gösterebileceği unutulmamalıdır.
Önümüzdeki yıllarda kira ve satış rakamlarında artış ortalaması ne olur ve ne kadar yükselir?
Ülkemizde bir gayrimenkulün değerine etki en büyük faktörlerden biri inşaat maliyetidir. Maliyet kalemlerinin (beton ve demir demirbaş maliyetler) özellikle döviz kuruna bağlı olarak değişim göstermektedir. Son dönemde, 2018 yılında yaşanan finansal dalgalanmalar ve mevcut stoklara olan talebin düşmesi ile birlikte değer artışları da sınırlı bir bantta artış göstermiştir. 2020 yılında pandemi sonrasında bankalar tarafından ekonomiye katkı sağlayan kredi kampanyaları ile gayrimenkul değerlerinde gözle görülür bir artış olmuştur. Özellikle gelir getiren nitelikli mülklerin (dükkan, ofis, plaza, vb) değer artışları ülkemizin ekonomik yapısı ile doğrudan ilişkilidir. Bu bağlamda 2021 yılında konut satış fiyatlarının yaklaşık %15, kira bedellerinin ise yaklaşık %12 oranında artış gösterebileceği öngörülmektedir.
5 Bin Rapor Tanzim Ettik
Harmoni Gayrimenkul Değerleme olarak şehrinizde neler yapıyorsunuz? Şimdiye kadar hangi işlere imza attınız?
Firmamız bünyesinde, Türkiye’nin tüm bölgelerinde kurumsal firmalar ve yatırımcılara değerleme ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kuruluşumuzdan bugüne kadar sektörün öncü firmalarında biriyiz. Bölgemizin genel konjonktürü gereği özellikle nitelikli olarak tabir ettiğimiz (sınai ve ticari yapılar, konaklama tesisleri, kapsamlı konut projeleri, vb) taşınmazların proje değerlemesi, en iyi ve en verimli kullanım analizi gibi farklı konu başlıkları altında değerleme ve danışmanlık hizmeti yürütmekteyiz. Ağırlıklı olarak kurumsal bankalara hazırlanan teminat raporlarının yanı sıra yabancıya satış ve özel raporlar da dâhil olmak üzere, 2020 yılında İstanbul-Anadolu yakasında yaklaşık 3.000, Bursa, Kocaeli, Sakarya ve Yalova illerinde 2.000 olmak üzere toplam 5.000 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.