Boğaz’daki Yalılar İçin Değerleme Raporu Çok Önemli

Boğaz’daki Yalılar İçin Değerleme Raporu Çok Önemli
Harmoni’nin bu ayki konuğu Bosforce Emlak Geliştirme ve Pazarlama Yönetici Ortağı ve İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü Başkanı Ulvi Özcan. 1995’den beri İstanbul’un en değerli bölgesinde emlak danışmanlığı yapan Ulvi Özcan’ın ilgi alanında Türkiye’nin gözbebeği Boğaz’daki tüm yalılar, yalı daireleri bulunmakta. Tabi sadece yalı ve yalı daireleri değil. Boğazdaki tüm nitelikli mülkler villalar, köşkler, deniz manzaralı evler…

Fiyatı 100 milyon doları geçen yalılar için değerleme raporunun çok önemli olduğunu söyleyen Ulvi Özcan, “Hem yerin niteliğinin tespit edilmesi hem de piyasa fiyatının belirlenmesi bakımından gerekli. Tercihim 2 değerleme raporu almaktan yana. Alıcı ve satıcının değerleme raporu alması kesinlikle kendi çıkarlarınadır. Yalılar için değerleme raporu önemli de diğerleri için değil mi ? Tabii ki tüm nitelikli pazarlama işlemlerinde değerleme raporu önemli, daha doğrusu yol göstericidir.” diyor.

Milyonlarca dolarlık yalıların satış sürecinden Boğaziçi Kanunu’na, değerli konut vergisinden, satış öncesi değerleme raporunun önemine kadar bir çok konuyu kendisiyle konuştuk. Ulvi Özcan’ın sorularımıza verdiği cevaplar şöyle…

Emlakçı kimdir? Nasıl bir donanımda olmalıdır? Emlakçılık nasıl bir meslektir?

Bir mülk sahibinin sahibi olduğu bir portföy ile ilgili satılık, kiralık talebini veya bir arayış sahibinin kiralık satılık talebini bilgi, network, donanım ve deneyimiyle yöneterek müşterisine fayda sağlayan  kişidir. Emlakçı sadece bu operasyonlarla sınırlı kalmamalı. Müşterisinin emlakla ilgili aklına gelen her temel sorusunu cevaplayabilmeli. Müşterisine ‘İyi ki bu emlakçıyı tanımışım’ duygusunu yaşatabilmek için sürekli arayış içinde olmalı, sürdürülebilir ilişkiyi esas tutmalıdır.

Emlakçılık ülkemizde eğitimi olmayan ve el yordamıyla öğrenilen bir iştir. Tabii ki pazarlama ve sistemli çalışma geçmişi olan insanlar bir adım öndedir. Emlakçı olmadan (Emlak danışmanı olarak çalışmadan) emlakçılık yapmaya kalkmak büyük bir hatadır. Bir başka ifadeyle ne kadar çok insan tanırsanız, ne kadar çok portföy bilirseniz ve ne kadar iyi ‘güvenilir emlakçı’ imajını beslerseniz ; o kadar iyi emlakçı olursunuz. Tabii ki iyi emlakçıyım diye ortada dolaşarak, 300 bin-500 bin TL değerli birkaç portföyü sattım diye yayarak, hava atarak olmuyor. Bunun için memnun müşteri biriktirmek, onların dost tavsiyesi ve sosyal medya yorumları, basınla seviyeli ve iyi ilişkiler çok önemli.

İyi emlakçı olduktan sonra iyi emlakçılık yolculuğu başlar. Başka emlakçıları tanıyarak, iyiyi kötüyü ayıklayarak, sektörel gündemi, mevzuatı tanımlayarak  bir emlakçı olunur.

Günümüzde emlakçılık yapabilmek için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile ilgili yetki belgesi sahibi olmak gerekiyor. Bu yönetmelik sektöre çeki düzen vermeyi hedeflese de sokaktaki emlakçının ve tüketicinin temel ihtiyaçlarını karşılamıyor. Bu yönetmelik bir başlangıçtı iyileşecektir.

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü nedir, amaçları nelerdir?

İSTEB İstanbul’da işini iyi yapan, İstanbul Ticaret Odası Emlak Müşavirleri Meslek Gurubuna kayıtlı 25 emlakçının biraraya gelerek kurdukları Türkiye’nin ilk ve tek Emlak Acenteleri Kooperatifi’dir.

Burada temel amacımız; mesleki dayanışmayı arttırmak, sektörel konulardaki taleplerimizi kamuya arz etmek, düzeltilmesini istediğimiz konuları kamuoyuyla paylamak/gerekirse yargıya taşımak, ortaklarımızın çıkarlarını gözetecek şekilde mal ve hizmet alımı yapmak, ortaklarımız ‘güvenilir emlakçıdır’ imajını tüketici/yatırımcı ve diğer meslektaşlarla paylaşmak, meslek standartını yükseltmek için akreditasyon çalışmaları yapmaktır. 

Bu sistemde patron bir kişi değil patron herkes. Kim ne kadar iş yaptıysa kooperatifteki paylaşım da ona göre olacaktır. Bu sistem Türkiye’de ilk. Başka bir emlak acentaları kooperatifi yok. Dünyada da ikinciyiz. Bir tane de Avustralya’da var bu kooperatiften. Biz bu sistemle emlak müzayedesi de yapmayı düşünüyoruz. Akreditasyonumuz arttıkça piyasadaki güvenilirliğimiz de artacaktır. 

Türkiye’de insanların en çok yaşamak istedikleri bir bölgede faaliyet gösteriyorsunuz. Boğaz’da daire, yalı, köşk satıp kiralamak nasıl bir iş? Bize işinizi biraz anlatabilir misiniz?

Her şey çok insan tanımak, çok portföy bilmek, güvenilmek, işinizi iyi yaptığınızı hisettirmek ve sır saklamayla başlıyor. Sonrasında unutmamak, unutulmamak ; yani sürdürülebilir ilişki bu işin devamlılığını sağlıyor.

Bugüne kadar kaç yalı, daire vs satışı tamamladınız? Toplamda satış değeri ne kadardır ortalama?

İnanın bu sorunuza bir rakam vermekte zorlanırım. Ama 2000–2021 yılları arasında 3 yalı sattım. Diğerlerini söylemem mümkün değil. 1995’den beri emlakçılık yapıyorum ve 2000’den beri Boğaz’da emlakçılık yapıyoruz. Çok şükür Boğaziçi’nde 1 milyon dolar ve üstü değere sahip mülklerin pazarlamasında bilinen/güvenilen bir marka olduğumuzu söyleyebilirim.

Bir yalının fiyatını neler belirliyor? Fiyat aralığı nedir? En düşük ve en pahalı yalının fiyatı ne kadardır?

Yalıların fiyatını belirleyen bir kaç unsur var. Birincisi lokasyon. Şu anda 2 köprünün arasındaki yalılar çok tercih ediliyor. Bir başka ifadeyle 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ile Fatih Sultan Mehmet Köprüsü arası çok tercih ediliyor. Boğaz’da merkezi bir bölge olduğu için arzu ediliyor. Vaniköy, Kandilli, Çengelköy, Anadoluhisarı, Beylerbeyi çok tercih edilir. Avrupa Yakasında ise Bebek, Baltalimanı ve Yeniköy tercih edilir. Konumundan sonra binanın büyüklüğü, rıhtımının uzunluğu, derinliği, burunda ya da körfezde kalması, kimin yaşadığı, kimin sattığı, kimin alacağı, piyasada kaç tane satışta yalı olduğu fiyatı belirliyor. En önemlisi satanın ne kadar satmaya ihtiyacı olduğu; alanın ne kadar beğendiğidir.  Fiyatları piyasa belirliyor. Piyasada zaten satışta olanların fiyatları var. Arz taleple oluşuyor fiyat.

 

Yalıların Fiyatı 10 ile 100 Milyon Dolar Arasında

Boğaz’da iyi bir yalının fiyatı 10 milyon dolardan başlar. Niteliğine gore 150 milyon dolara kadar gider. En son Katar Prensi, Şehzade Burhanettin Yalısı’nı aldı. 100 milyon dolara satıldığı ortaya çıktı. Müşir Zeki Paşa Yalısı’nın da satışı konuşuluyor o da 100 milyon doların üzerinde bir rakam. Herhangi bir yerde daire alırken emsallere de bakılır. Burada her yalı farklı, başkasına emsal olamaz.

Boğaz’daki yalıların yüzde 90’ının sahibi Türklerdir. Araplar, Ruslar alıyor gibi söylemler çok doğru değil. Burada doğal güzellik var. Burada yaşayan buranın en iyisinde oturmak ister. En yüksek satın alma gücü olan buna göre konut almak istiyor. Dünya şehirleri ile kıyaslandığında İstanbul’da emlak fiyatlarının çok yüksek olduğunu düşünmüyorum.

Beylerbeyi, Vaniköy, Yeniköy, Beykoz, Salacak, Emirgan, Bebek, Arnavutköy, Kuzguncuk, Çengelköy’deki emlak piyasası hakkında kısa bilgiler verebilir misiniz?

Aslında Salacak dışında saydığınız yerler Boğaz Emlak Piyasasasıdır. Salacak fiziken Boğazda olmasına rağmen ayrı bir piyasasıdır. Yalılarda Kandilli, Vaniköy, Yeniköy, Kanlıca, Beylerbeyi, Anadoluhisarı çok öndeyken; semt olarak Bebek, Yeniköy, Beylerbeyi, Çengelköy, Anadoluhisarı daha öndedir. Ama bu sorunun 2 X 2 = 4 şeklinde bir cevabı yoktur.

Lüks emlak alım-satımlarında nelere dikkat edilmesi gerekiyor?

Lüks emlak alım satımında en önemli konu, ‘Ya emlaktan anlayacaksınız, ya iyi bir emlakçı tanıyacaksınız’  Bu slogan şu anlama geliyor: Bölgeyi, konuyu, satış emsallerini/hikayelerini bilen bir  emlakçınız yoksa alıcı da olsanız/satıcı da olsanız eksik bir iş yaparsanız. Çünkü iyi bir emlakçıda gerekçe vardır, emsal vardır ve böyle bir emlakçıyla çalışmak size ödediğiniz hizmet bedelinden (emlak komisyonundan) çok  daha fazla kazanacaktır. Bunun dışında iyi bir avukat, iyi bir mimar, değerleme raporu alım veya satım operasyonunuzda size fayda sağlayacaktır.

Boğaz hattında pandemi satışları nasıl etkiledi?

Boğaz hattında pandemi sonrası özellikle kiralık talebi çok arttı. Asansörlü, merkezi klima sistemli büyük residanslardan müstakil evlere yönelme hızlandı. Tabii olanağı olan insanlar açısından Boğaziçi’nin ayrı bir önemi oldu. Ama pandeminin ve dünyadaki siyasi/sosyal ortamın yarattığı durum satılık talebini sınırlı tutuyor. Ama cazip olan bir mülk hemen satılıyor. Benim mülk sahiplerine önerim eğer borcunuz varsa çok beklemeyin güncel fiyatlardan yerinizi satın. Çünkü pandemi iklimi bitince alacaklılar, borçluların üzerine gidecek bu durum da piyasayı arz yönünde bir başka ifadeyle fiyatların düşmesi şeklinde etkileyecektir.

 

Boğaz bölgesindeki emlak piyasası TL ile mi yoksa USD ile mi koordineli?

Dövizle emlak alım satımında halen yürürlükte olan 32 Sayılı Türk Parasını Koruma Kanunu kapsamında 13 Eylül 2018’den beri işlemlerin TL ile (istisnalar dışında) yapılması zorunludur. Ancak Boğaz’da tüm bu işlemler “dolara çıpalı’’ olarak yapılıyor. Bir başka ifadeyle güneş balçıkla sıvanmıyor.

Yalı almak için nasıl bir prosedür işliyor?

Normal bir emlakçılık faaliyeti uygulanıyor. Ancak farklı uygulamalar da söz konusu. Biz alıcının kim olduğunu bilmeden kesinlikle servis vermiyoruz. Müşteri yani satıcı o bilgiyi bizden istiyor. Satıcı, evini satın alacak kişi ile görüşmek ister. Müze gibi gezilip görülmesine razı değiller. Satıcılar çok seçici davranırlar.

Boğaz’daki Yalılar İçin Değerleme Raporu Çok Önemli

Yalılar için değerleme raporu çok ama çok önemli. Hem yerin niteliğinin tespit edilmesi hem de piyasa fiyatının belirlenmesi bakımından gerekli. Değerleme uzmanlarının elinde ne kadar çok emsal olursa fiyat verme daha kolay oluyor. Ben yalı pazarlarken içinde Harmoni Gayrimenkul Değerleme’nin de olduğu 5 firmanın ismini veririm. Bir de TDUB’un listesini veririm alıcı ve satıcıya. Onlara ‘Bir tane benim tanıdığım birinden rapor alın bir tane de başka bir şirketten rapor alın’ şeklinde tavsiyede bulunurum. Rapor bedeli sizin mülkünüzün değerine gore çok büyük rakamlar değil. Bu sizin doğru rakamı bulmanızı ve malınızı satmanızı kolaylaştırır. Vizyon sahibi olanlar bunu kabul ediyorlar. Vizyonu olmayan insanlar umursamıyorlar. Kendi bölgemde değerleme raporunu şart koşmasam da tercih edilmesini tavsiye ederim. Bilmediğim bir bölgede satış yapacaksam değerleme raporunu şart koşarım. Bana değerleme raporu gelmezse ben işi almam. Rakam ne kadar büyük olursa olsun işi almam. Çünkü rakamdan emin değilim. Kendi bölgemde fiyatları az çok bildiğim için fiyat buna yakınsa rapor olmadan da yetki alıyorum. Ama tercihim 2 değerleme raporu almaktan yana. Alıcı ve satıcının değerleme raporu alması kesinlikle kendi çıkarlarınadır.

Boğaziçi Kanunu’nun güncellenmesi  ya da yeni bir yasal düzenleme yapılması gerekiyor mu?

Yeni bir yasa gerekli. Boğaz’ı ilgilendiren 2 yasa var: 2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu ve 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu. Bu kanunlar Demokles’in Kılıcı gibi buradaki maliklerin üzerinde dolaşıyor. Koruma kalkanı iyi vatandaşlara geçiyor. İş bilen, çözüm odaklı insanlar ilişki yönetimi ile bu kalkanı deliyorlar. İyi insanlar, ‘şuradan bu belgeyi alacaksın, şuradan şu kararı alacaksın’ diye aylarca yıllarca uğraşıyorlar. Koruma konusu çok değerli ve önemli olmakla birlikte iyi kullanılmadığını düşünüyorum. Beklenen bir deprem var. Boğaz’da 30 yaşın altında bina yok. Demirlerin, betonların çürümesi söz konusu. Yıkılan bir binanın yerine yenisini yapmanız mümkün değil. Deprem yaşanmadan bir düzenleme gerekli. Tadilat yapılabiliyor ama yenisini yaptırmaya izin yok.

Koru alanları ve eski imarlı bölgelerde bir imar düzenlemesi yapılacağı zaman zaman konuşuluyor. Bir de yoğunluk transferi konuşuluyor. Bu uygulamada, Boğaziçi’nde öngörünüm bölgesinde mülkü olan biri, kendi inşaat yapacağı yerdeki arsasının inşaat alanını büyütmek için  öngörünüm bölgesinde sahip olduğu başka bir yeri hazineye devrediyor. Ancak bu uygulama gereksiz yoğunluğu arttıracağından Boğaziçi’nin başka bir şekilde talanına neden olacaktır ki bu da Boğazın sonu olur…

Kanunda düzenleme yapılması şart. Dünyadaki koruma örneklerine göre hareket edilmeli. Düzenlemeler öncesi kapsamlı müzakereler yapılması gerekir. İlgili oda ve üniversitelerin görüşlerine bakılmalı diye düşünüyorum.

Değerli Konut Vergisi’nde Düzenleme Yapılmalı

Değerli konut vergisi demokratik ve adil bir vergi değil. Hukukçular bir kaç maddesinden dolayı anayasaya uygun olmadığını söyledi. Bu düzenlemeyle herkesin vergisi yükselmedi. Bazılarında tam tersi de oldu. Yüksek de olsa düşük de olsa doğru olmadı. Belediyedeki rayiç değerine göre değeri 5 milyon lira üzerindeki konutlar için bu vergi ödenecek.  Burada haksızlıklar oluştu. Vaniköy’de bir yalının metrekare fiyatı 40-50 bin dolar. Bunu 3 yalı dairesine bölsek fiyat yarıya düşer. Metrekaresi 20-25 bin dolara düşer. Aynı yerde yolun diğer tarafı ve deniz manzaralı olan konutların metrekaresi 10 bin dolara düşer. Arka dairenin metrekaresi ise 3 bin dolardır. Hepsi Vaniköy’de. Birinin metrekaresi 3 bin dolar diğeri 50 bin dolar. Bu adil bir durum mu? Herkes emlak beyanında serbest bırakılsa devletin şufa hakkı olsa. ‘Senin verdiğin fiyattan benim ön alım hakkım var. Doğru fiyat beyan et’ diyecek devlet. O zaman değerleme şirketleri değerleme haritaları çıkaracaktır. Değerleme haritasının ortalamasının altına düşen yere hesap uzmanı gelip inceleme yapacaktır. İncelemeye göre vergilendirme yapılacaktır. Bu şekilde bir düzenleme yapılması gerekir bana göre.

Kilise de Sattı

Ulvi Özcan sadece yalı satmıyor. Kimi zaman bir ada kimi zaman çiftlik hatta bir kilise. Kilise satışını ise şöyle anlatıyor: 1227 yıllık kilisenin satışını yaptık.  Bursa’ya bağlı Trilye’nin (Zeytinbağı) Siyi Köyü’ndeki dünyanın en eski üçüncü kilisesi olarak gösterilen 1227 yıllık Başmelekler Kilisesi. Böyle değişik satışlar da oluyor zaman zaman. Şimdi de bir ada satmaya çalışıyoruz. Gökova Körfezi’ndeki Karaca Adası’nı 25 milyon dolara satışa çıkardık. Birinci derece sit bölgesi olduğu için kalıcı konut yapılamıyor ama.

 

 

Ulvi Özcan İstanbul Emlak Boğaz Yalı Değerleme Harmoni
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30 310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930010203
04050607080910