Kentsel Dönüşüm Değerleme Süreci - Haber

Kentsel Dönüşüm Değerleme Süreci

Kentsel Dönüşüm Değerleme Süreci

Kentsel Dönüşüm; 6306 Sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” a göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesidir. 

Kentsel Dönüşüm; olası afetlere karşı güven içinde yaşamayı, mevcut sağlıksız yapı stoğunun yenilenmesi, ortak alanların daha nitelikli hale gelmesini, işlevsel ve ekonomik demodeliğin önüne geçmeyi, gerekli donatı alanları ile birlikte nitelikli yaşam alanları oluşturmayı amaçlamaktadır.

Ülkemizin deprem kuşağında bulunması ve şehirlerimizdeki çarpık yapılaşma da dönüşümü zorunlu kılmaktadır. Risk Altındaki Alanların Dönüştürülmesi sürecinde değerleme sektörünün yeri aşağıdaki akışta yer almaktadır.

Belediyelerce, riskli alan sınırları belirlenerek, teknik rapor ve etüt raporuyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat edilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İncelemelerini yaparak Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünü alarak Bakanlar Kurulu’ na teklifte bulunur.

Bakanlar Kurulu Kararı ile ‘'Riskli Alan'' ilan edilen alan üzerinde,

Çevre Şehircilik Bakanlığı'nın onayıyla uygulamaya yönelik mimari proje hazırlanır.

Alan üzerindeki gayrimenkullerin mevcut durumlarına ilişkin değer tespiti yapılır.

Değer tespiti; SPK lisanslı bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanlarınca yapılır.

Değer esaslı bu modelle, projede kazanılan hak, vatandaşa sunulur.

Gayrimenkulün değeri; mevkii ve arsası, alanı, bina yaşı, konumu, cephesi, yapım yılı, yapım kalitesi, kat irtifakı veya iskanı olup olmadığı, kullanılmayan imar hakları, donatı alanlarına yakınlığı gibi kriterler dikkate alınarak, piyasa değerini etkileyen faktörlere göre belirlenir.

Kentsel dönüşümdeki değer tespitinde kaçak yapılarla imarlı ve iskanlı yapılar arasındaki fark ve yasalara uygun binalardaki imar dışı ilave yapılar için yapılan maliyet de göz önünde bulundurulmalıdır.

Gayrimenkullerin üzerindeki haciz, şerh, ipotek vb. takyidat kayıtları ile tüm hukuki durumlar için çözüm üretilmelidir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kira yardım süresi 18 ay olarak belirlenmiştir.

Değerleme Sektörüne Düşen Görevler

Riskli Alanlara ilişkin “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un Uygulama Yönetmeliği” nde Değerleme Sektörüne düşen görevlere ilişkin maddeler aşağıda paylaşılmıştır.

MADDE 15 – (Başlığı ile birlikte değişik:RG-2/7/2013-28695) (1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.

(2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir

Açık artırma usulü ile satış

MADDE 15/A – (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-27/10/2016-29870)

(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için;

a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler,

b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler,

c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler,

ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri, ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez.

(2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.

6306 sayılı "Afet Riski Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile yenilenecek yapıların uygulama koşulları belirlenmiş olup kanun kapsamında “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” çıkartılmıştır.

Yönetmelikle Riskli Yapılarda Pay Sahiplerine Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Kuruluşundan rapor almak zorunluluğu getirilmiştir.

Kentsel Dönüşümle yenilenecek yapıların izledikleri formaliteler aşağıda “Kentsel Dönüşüm Süreci” başlığı altında kısaca özetlenmiştir. Kentsel dönüşüm sürecinin büyüklük itibari ile 3’e ayırmak yanlış olmayacaktır. Parsel bazlı dönüşüm, ada bazlı dönüşüm ve mahalle/bölge ölçeğinde dönüşüm.

Kentsel Dönüşüm Süreci

1-Riskli Yapı Raporu alınması,

Taşınmazın maliklerinden biri veya kanuni temsilcileri, Tapu belgesi ve Kimlik belgesi fotokopisi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı Risk Tespit Kuruluşlarına başvurur. (Masrafı malik tarafından karşılanmaktadır.)

2- Riskli Yapı Tespit Raporunun Onaylanması ve İlgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi,

Riskli Yapı Tespit raporu, 10 gün içinde ilçe belediyesine gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

3-Tapuya Riskli Yapı Şerhi Konulması,

Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı raporuna 15 gün içinde itiraz edebileceklerini, aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağına ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.

4-Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi,

Rapora malikler 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddedilmesi halinde rapor kesinleşir. Malikler arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.

5-SPK Değer Tespit Raporu hazırlatılması,

Riskli Yapı Raporu kesinleştiğinde, SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına taşınmazın değer tespit raporu hazırlatılır. 

6-Maliklerin asgari 2/3 İle Toplantı,

Kat malikleri 6306 Sayılı yasaya uygun olarak ortak karar protokolünü imza etmek üzere usulüne uygun toplanırlar. Riskli yapının değerlemesinin yaptırılması konusunda anlaşmaya varırlar. Karar için asgari 2/3 arsa payı çoğunluğu gereklidir.

7-İnşaat Şirketi İle Sözleşme İmzalanması,

Malikler yenilenecek binalarının yapımı ile ilgili seçtikleri inşaat şirketi ile binalarının yapım koşullarını içeren sözleşme imzalarlar. Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan (2/3 çoğunluğun dışında kalan) maliklere noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik tarafından ihtar gönderilebilir. Bu ihtarda imzalamayan malike sözleşme imzası için 15 gün süre tanınır.

8-Yıkım ve Hisse Satışı,

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediye tarafından riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. İhtara rağmen sözleşme imzalamayan maliklerin arsa payı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’nce sadece karara katılan maliklerin katılabileceği açık arttırma ile satılır.

9-Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu,

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı anlaşma sağlayan ve binalarını yenileme kararı alan maliklere aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi desteğinden yararlanabilirler.

10-İnşaatın Başlaması, İskân Alınması,

Bina yıkılır ve müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur. Bina projeye uygun tamamlandığında iskân alınarak süreç tamamlanmış olur.

Kentsel dönüşüm sürecinde hak kayıplarının önlenmesi için bir uzman hukukçudan her aşamada yardım alınması önerilebilir.

Kentsel dönüşüm süreci içinde Sermaye Piyasası Kurulu’na bağlı sorumlu değerleme şirketlerince hazırlatılacak raporda, taşınmaz hakkında azami bilgilere yer verilip değerleme kriterleri doğrultusunda değer takdiri yapılmaktadır.  Birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda, bağımsız bölümlerin değerlemesinde; kat, konum, cephe, manzara, alan, gün ışığı, yön gibi kriterler dikkate alındığında doğan fiyat farkı “şerefiye” olarak adlandırılmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek ve gayrimenkulün değerini etkileyecek kriterlerin sağlıklı bir şekilde değerlendirilebilmesi için raporun, yapının yıkımı öncesinde hazırlanmış olması önemlidir.

Kentsel dönüşüm sürecinde değerleme şirketleri öncelikle rapor konusu taşınmazla ilgili resmi kurum ve mahal incelemelerini dikkatle yapmalıdır. Azami bilgelere yer verilen rapor içerikleri;

-Yapıda yer alan bağımsız bölümlerin şerefiye analizinin yapılması,

-Bağımsız bölümlerin veya yapının mevcut durum değerinin tespit edilmesi,

-Arsa üzerinde mevcut yapılaşma şartları dikkate alınarak farklı fonksiyon ve konseptte proje geliştirilmesi ve projelerin verimlilik analizlerinin yapılması,

-Yapılan projelerde, pay sahibi ve müteahhit paylaşımı yapılması,

-Yeni projedeki bağımsız bölümlerin şerefiye analizinin yapılması ve pay sahiplerine dağılımının yapılması,

konularını kapsamaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Sürecinde;

- Taşınmazla ilgili resmî kurumlarda yer alan dosyası, izinleri, plan ve projeleri ve yapılaşma şartları incelenmeli,

- Taşınmazın mevcut durumu incelenmeli,

- Pay ve Hak Sahipleri tespit edilmeli,

- Taşınmazın tapu kayıtları ve üzerindeki takyidatlar incelenmeli,

- Bağımsız Bölümlerin mevcut durumlarına ilişkin tespitler yapılmalı,

- Bağımsız bölümün konum, büyüklük, manzara, yön, kat gibi şerefiye kriterleri belirlenmeli,

- Bağımsız bölümün değeri takdir edilerek rapor hazırlanmalıdır.

İstek halinde pay sahiplerinin anlaşmaya varmayı düşündükleri yeni yapıda ön görülen dağılım ve dağılımın değer tespitinin de yapılmasında fayda vardır.

Kanuni düzenlemeyle öncelikle pay sahiplerinin gayrimenkullerinin mevcut maddi değerini ve yeni yapılacak binada elde edecekleri değeri bilmeleri amaçlanmaktadır. Asgari 2/3 çoğunluğun aldığı karara uymayan pay sahibinin payının satışa çıkması veya oybirliği sağlanamadığı durumlarda taşınmazın tamamının satışa konu olması halinde, rayiç değer değerleme raporu dikkate alınarak tespit edilecektir.

SPK lisanslı firmalar tarafından hazırlanan bu raporlar, kentsel dönüşüm kanununa göre mahkemelerde kullanılma özelliklerine sahip raporlardır.

Kentsel Dönüşüm Harmoni Gayrimenkul Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
30310102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930310102
03040506070809