Perakende Sektörü Raporu(2020)

Perakende Sektörü Raporu(2020)

Ülkemizin en önemli sektörlerinden olan perakende sektörü, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) verilerine göre toplamda 1.2 Trilyon TL’lik ciro büyüklüğüne sahiptir. 2,5 milyon insanın çalıştığı perakende sektörü, bünyesinde barındırdığı birçok farklı aktör ile hizmet sektörünün önemli bir temsilcisi konumundadır.

PERAKENDE SATIŞ HACİM ENDEKSİ

Türkiye İstatistik Kurumu verileri dikkate alınarak 2018-2020 yılları arasındaki Perakende Satış Hacim Endeksi’ne (2015=100) odaklanılmıştır. 2018 yılından bu yana liderliği elinde tutan posta yoluyla veya internet üzerinden perakende satışlarının güçlü liderliği dikkat çekiyor. 2019 yılında 5 alt kalem pozitif sinyal verirken 2020 yılında da endeks değişimi pozitif olan 5 alt kalem bulunmaktadır. 2019 yılında bir önceki yıla göre %38 artış gösteren posta veya internet üzerinden yapılan perakende satış hacmi endeksi 2020 yılında %71 artış yaşamıştır. Takvim ve Mevsim Etkilerinden Arındırılmış Perakende Satış Hacim Endeksi'ne göre,sabit fiyatlarla perakende satış hacmi 2020 yılı kasım ayında bir önceki aya göre %2,2, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %11,9 oranında artış göstermiştir. Özellikle gıda, içecek ve tütün kaleminin aylık %1,3 azalış; posta/ internet üzerinden yapılan satış hacim endeksinin aylık %8.9, yıllık %69.8 artış gösterdiği dikkat çekmektedir.

TÜİK'ten elde edinilen perakende verilerine göre, 2020 yılı Perakende Satış Hacmi kasım ayında bir önceki aya göre %2 artmıştır ancak aynı dönemde enflasyon artışı da %2 gözlemlenmiştir.2020 yılı Perakende Satış Hacmi kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre ise; %12 artmıştır ancak aynı dönemde enflasyon artışı %14 oran ile bunun üzerinde gözlemlenmiştir.

PERAKENDE CİRO ENDEKSİ

Türkiye İstatistik Kurumu verileri dikkate alınarak 2018-2020 yılları arasındaki Perakende Ciro Endeksi’ne (2015=100) odaklanılmıştır. 2019 yılında tüm kalemler pozitif sinyal verirken 2020 yılında da endeks değişimi negatif olan 2 alt kalem bulunmaktadır. 2020 yılında bir önceki yıla göre tekstil, giyim ve ayakkabı ile otomotiv yakıtı sektörleri ciro endeksi yıllık ortalamasının azaldığı görülmektedir. 2019 yılında %51 artış gösteren posta veya internet üzerinden yapılan perakende satışları ise 2020 yılında %85 artış yaşamıştır.

Takvim ve Mevsim Etkilerinden Arındırılmış Perakende Ciro Endeksi'ne göre cari fiyatlarla perakende ciro endeksi 2020 yılı kasım ayında bir önceki aya göre %3,7, bir önceki yılın aynı ayına göre ise %26,1 oranında artış göstermiştir. Hem aylık hem de yıllık oranlara bakıldığında hiçbir sektörde ciro endeksi düşüşü yaşanmamıştır. Özellikle posta/ internet üzerinden yapılan satış hacim endeksinin aylık %12,7, yıllık %89,5 artış gösterdiği dikkat çekmektedir. 2020 yılı Perakende Ciro Endeksi kasım ayında bir önceki aya göre %4 artmıştır, aynı dönemde enflasyon artışı %2 gözlemlenmiştir. Perakende Ciro Endeksi kasım ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre ise; %26 artmıştır, aynı dönemde enflasyon artışı %14 gözlemlenmiştir.

JLL tarafından yayınlanan Türkiye’nin Makroekonomik ve Gayrimenkul Piyasası Verileri 3Ç Raporu’na göre; perakende pazarındaki EUR bazında birincil kira, 3Ç 2020 itibarıyla revize edilerek metrekare başına aylık 70 EUR seviyesinde kayıt altına alınmıştır. TL birincil kira ise TL’nin değerindeki kayda değer gerileme nedeniyle metrekare başına aylık 600 TL olarak revize edilmiştir. Ayrıca birincil getiri oranının 3Ç 2020 itibari ile %8,75 seviyesinde sabit kaldığı öngörülmektedir.

TÜRKİYE AVM SEKTÖRÜ AVM GELİŞİMİ

Türkiye AVM gelişimi incelenirken GYODER'in her sene yayınladığı Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu 2020 yayını dikkate alınmıştır ve 2018-2020 verilerine odaklanılmıştır. 2020 yılı itibarıyla Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı 444 alışveriş merkezinde 13,4 milyon m² seviyesine gelmiştir ve mevcut arzın %37'lik kısmına İstanbul sahiptir. Ayrıca 32 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon m² inşaat halinde olan kiralanabilir alan bulunmaktadır. Organize perakende yoğunluğuna bakıldığında ise 2019 yılında ülke genelinde 1.000 kişi başına 160 m² kiralanabilir alan mevcutken 2020 yılına gelindiğinde 161 m² kiralanabilir alan olduğu görülmektedir. İstanbul 1000 kişi başına 323 m² perakende yoğunluğu ile 161 m² yoğunlukta olan ülke genelinin iki katı yoğunluğa sahip olması dikkat çekmektedir. Ankara 300 m² üzerinde perakende yoğunluğuna sahip diğer bir şehir olarak öne çıkmaktadır.                                                                                                                                         

AVM CİRO ENDEKSİ

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Perakende Ciro Endeksi dikkate alınarak 2018-2020 yılları arasındaki Perakende Ciro Endeksi'ne odaklanılmıştır. Türkiye Geneli Metrekare Verimlilik Endeksi, enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde, 2018 ekim ayında bir önceki aya göre %2,5 düşüş yaşanırken 2019 yılında %9,1, 2020 yılında ise %19,1 oranında artışla 349 puana ulaşmıştır. AVM’lerde kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar ekim 2020’de İstanbul’da 1661 TL, Anadolu’da 1111 TL olarak gerçekleşmiştir. Türkiye geneli metrekare verimliliği ise ekim 2020’de 1331 TL olarak gerçekleşmiştir. Ekim 2020 dönemi, eylül 2020 dönemi ile karşılaştırıldığında AVM’lerdeki genel metrekare verimliliği %19, giyim kategorisi %30,3, ayakkabı kategorisi %29,2, yiyecek-içecek kategorisi %17,0, hipermarket kategorisi %16,4 ve teknoloji kategorisi %2,9 artış göstermiştir. Diğer kategorisi metrekare verimliliği ise %10,5 artış göstermektedir. 2018-2020 yılları arasında ekim ayı ziyaretçi endeksi incelendiğinde; 2018 döneminde aylık artış gözlemlenmezken 2019 yılında %6,5, 2020 döneminde %16,4 oranında bir artış olduğu görülmektedir.

SEKTÖR ÜZERİNDE COVID-19 ETKİSİ

Ey-Parthenon & TAMPF (Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu) tarafından 27 şirket ile Mayıs-Haziran 2020’de online olarak sektörün önemli oyuncuları olan yöneticilerinin görüşlerine başvurularak yapılan Covid-19 Anketi incelendiğinde; Anket katılımcıların %35'i restoran, %16'sı AVM, %16'sı gıda dışı perakende, %13'ü gıda perakendecisi/ market ve %19'u diğer grubunda yer almaktadır. Salgından önceki dönem ele alındığında, katılımcıların %58'i enflasyonun üzerinde büyüme yaşadığını, %23'ü ise enflasyona paralel bir büyüme yaşadığını belirtmiştir. Ayrıca katılımcıların %68'i 2020'ye yatırım yaparak, yani yeni mağaza açarak ya da yeni operasyonlara başlayarak girdiğini belirtmiştir. Salgın öncesinde 2020 Türkiye perakende sektörü için iyi bir sene olacağının işaretlerini vermekteydi. Katılımcıların %16’sı cirolarında artış yaşarken %16’sı düşüş yaşamıştır. Şubat ayına kıyasla mart ve nisan cirolarına baktığımızda ise katılımcıların %25’i %26-50 oranında, %50’si %51-75 oranında ve geri kalan %25’i ise %76-100 oranında ciro artışı yaşamıştır. Bu ciro artışlarının ortalaması %62’dir. Şubat ayına kıyasla cirolarında düşüş yaşayan katılımcıların ise %12’si %26-50, %19’u %51-75 ve %69’u ise %76-100 aralığında düşüş yaşamıştır. Bu ciro düşüşlerinin ortalaması ise %77 oranındadır. Salgın sonrası gelişmeler üzerine sektör kriz yönetimi için çeşitli aksiyonlar almış durumdadır.

Sektörde kriz yönetimine dair alınması gereken aksiyonlardan kriz yönetim ekibinin oluşturulması, iş sürekliliğinin planlanması, çalışma planı güncellemeleri katılımcıların neredeyse tamamı tarafından alınmış veya alınması planlanmaktadır. Kritik aksiyonlardan müşteri iletişim planı oluşturma ise henüz sektör tarafından önceliklendirilmemiştir. Gıda perakendecileri dışındaki oyuncular nakit akışlarındaki sıkıntıları çözebilmek için en çok ödeme erteleme ve finansman konularında bankalara başvurma yoluna gitmiştir. Tüketicilerin dijital kanala kayması, fiziksel kanalı tercih ettiklerinde de hijyen talepleri ve zorunlu olmayan harcamaları kısmaları COVID-19 sürecinde ortaya çıkıp kalıcı olması beklenen davranışlardır.

E-TİCARET

Ülkemizde, elektronik ticaret araçları hızla büyümekle birlikte, penetrasyon oranı itibarıyla gelişmiş ekonomilerin oldukça gerisinde seyrediyor. Bu durum, bir olumsuz bir algı yaratmakla birlikte, mevcut potansiyelin büyüklüğünü de ortaya koymaktadır. Potansiyelin çok önemli bir göstergesi olan evden internet erişimine sahiplik oranları TÜİK'ten edinilen bilgiye göre 2018 yılında %83,8 iken 2019 yılında %88,3’e, 2020 yılında ise %90,7 oranına çıkmıştır. 2019 yılında 16-74 yaş grubundaki bireylerde %75,3 olan internet kullanım oranı 2020 yılında %79,0 olmuştur. İnternet kullanım oranı cinsiyete göre incelendiğinde; bu oranın erkeklerde %84,7, kadınlarda %73,3 olduğu görülmektedir.

Bununla birlikte, 2018 yılında %25 olan internet üzerinden alışveriş yapanların oranı 2019 yılı itibariyle ilk kez %30 sınırını aşarak %34,1, 2020 yılında ise artarak %36,5 oranına ulaşmıştır. 2020 yılında kadınlarda internet üzerinden alışveriş yapma oranı %32,7 olurken, erkeklerde bu oran %40,2'dir. Birbirine etken bu veriler bir arada incelendiğinde 2020 yılında hanelerin internet erişimine sahiplik oranının bir önceki yıla göre %2,7 artarak %90,7 gibi yüksek bir orana ulaştığı, internet kullanımının aynı dönemde %4,8 artış ile %79,0 oranına ve internet üzerinden alışveriş yapanların %7 artışla %36,5 oranına ulaştığı görülmektedir.

Her sene ağustos ayında yayımlanan TÜİK, Hane Halkı Bilişim Teknolojileri (BT) Kullanım Araştırması’na göre 2020 yılında son 3 ay içinde kişisel kullanım amacıyla bireylerin internet üzerinden sipariş verdiği ya da satın aldığı mal ve hizmet türleri incelendiğinde; Bireylerin %60,9'u giyim, aksesuar ve ayakkabı harcamasında bulunmuştur. Bunu %26,1 oranla basılı kitap, dergi ve gazete; %22,5 oranla online yemek siparişleri ve %21,1 oranla kozmetik, güzellik ve sağlık ürünleri takip etmiştir.

SONUÇ

2020 yılında nisan ve mayıs ayında düşüşe geçen perakende satış hacmi endeksi haziran ayı itibariyle artışa geçmiştir. Endeksin sektörlere göre yıllık ortalaması incelendiğinde posta veya internet üzerinden yapılan alışverişlerin bir önceki yılın ortalamasına göre %71 artış ile 342.53'e ulaşması dikkat çekmektedir. Bu durumun pandeminin başlangıcının ve normalleşme sürecinin etkisinden kaynaklandığı söylenebilir.

Haziran ayı itibariyle insanların eski alışveriş alışkanlıklarına döndüğü, özellikle elektronik ortamda alışverişe yöneldiği görülmektedir. Henüz Covid-19 sonrası dönemin etkisini içermeyen Perakende Ciro Endeksi, 2020 şubat ayında yıllık %22'lik büyüme göstermiştir. Aynı dönemde yıllık TÜFE artışının %12 olduğu düşünülürse, perakende sektörü cirosundaki yıllık büyümenin enflasyonun üzerine çıkması ile 2019 ağustos ayında başlayan olumlu eğilimin 2020 şubat ayında da devam ettiğini söylenebilir.

Mart ayında salgının Türkiye'de etkilerini göstermeye başlaması ile Perakende Ciro Endeksi’nde düşüş yaşanmaya başlaması, ancak TÜFE'de artışların devam etmesi sektörü olumsuz etkilemiştir. Haziran ayı normalleşme süreci sonrasında temmuz ayı itibariyle ciro endeksinde artışlar tekrardan %20'leri bulmuştur. Enflasyonun yıllık artışının %10'larda kalması ile sektörde büyümenin olumlu eğilimleri yeniden görülmektedir. Bu noktada, enflasyon oranın üzerinde gerçekleşen her artış, zorlu geçen bir yılın ardından güçlü normalleşme sinyalleri olarak yorumlanmaktadır.

Pandemi sürecinde hanelerde yaşanan ekonomik durgunluk sebebiyle uygun fiyatlı ürün talebi artmaya başlamıştır. İşgücü yerelleştirme, vergiler ve daha yüksek yakıt ve elektrik gibi ekonomik reformlarla ilişkili artan maliyetler ile tüketici harcamaları azalırken perakendeciler e-ticaretin baskısına ve alışveriş davranışındaki değişikliklere maruz kalmıştır. Dolayısıyla, fiyat bilincine sahip tüketici harcamaları ile yüksek indirimler sunan mağazalar popülerlik kazanmaya başlamıştır.

Yaşanan ekonomik dalgalanmaya ve mali koşullardaki çetin sıkılaşma etkisine rağmen normal şartlar altında hızla büyüyen AVM mecrası, 2018-2019 döneminin zorlukları sebebiyle alışveriş merkezi sayısında çarpıcı bir artış yaşamadı. 2020 yılına gelindiğinde bir önceki yıl 454 olan açık AVM sayısı 2020 yılında 444'e düşmüştür. Ancak inşaat halinde olan 32 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon m² kiralanabilir alan bulunmaktadır. İstanbul sahip olduğu 131 aktif ve 14 inşaat halinde AVM ile birinci sırada yer almaktadır.

AVM yoğunluğunu ifade eden 1000 kişi başına düşen alışveriş merkezi Avrupa ortalaması 300 m² civarında iken Türkiye (161 m²) bu oranın oldukça altındadır. Özellikle İstanbul, Ankara gibi alışveriş merkezi yoğunluğu yüksek illerde doyum noktasına ulaşıldığı düşünülmektedir. 2018 yılından 2020 başına kadar dalgalı bir şekilde artışlar gösteren Türkiye Geneli Metrekare Verimlilik Endeksi 2020 mart-nisan aylarında AVM’lerin kapanması ile birlikte 50'nin altına inerek keskin bir düşüş yaşamıştır. Haziran ayı normalleşme süreci itibariyle yeniden artışa geçen endeks değerleri ekim ayında sene başındaki değeri yakalayabilmiştir. Ancak salgına rağmen 2020 yılı ekim ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre %19.1 artış yaşanmıştır. Ayrıca ziyaretçi sayısında gerçekleşen 2019 yılı ekim ayında bir önceki aya göre %6.5 artışın 2020 yılının aynı döneminde %16'ya yükselmesi yasakların kalkması ile birlikte insanların AVM'lere artan bir talep ile yöneldiğini göstermektedir. Ciro değerlerinin de bu süreçten paralel etkilendiği söylenebilir. Ayrıca son yıllarda popülerlik kazanan açık alanlı yeme-içme birimlerinin yer aldığı meydan ve cadde konsepti ile bir arada planlanan alışveriş merkezleri daha çok tercih edilmeye başlanmıştır.

AVM’lerde kiracı ve yönetim arasındaki ilişkilere bakıldığında; nisan ve mayıs döneminde AVM’lerin kapatılması ile çalışmalarını durdurmak zorunda kalan perakendecilere AVM’ler tarafından kirasız dönem ve kira indirimi gibi birçok teşvik verilmiştir. Özellikle yeme-içme işletmelerinin kapalı olduğu süreçte paket servis yapanlardan ciro kirası alınmıştır. Aktif çalışmayanlardan ise kira alınmayarak aidat/ortak giderler ödemesi alınmıştır. Bu süreç pandeminin etkileri ile birlikte 2021 yılında da devam etmektedir.

Sektör üzerinde Covid-19 etkisini ölçmek adına şirketlerle yapılan görüşmelere bakıldığında ise salgın öncesi dönemde çoğunluğun enflasyon üzerinde büyüme göstermesi ancak görüşülen şirketlerin yaklaşık %80'inin mart-nisan ayı cirolarında düşüş yaşadığını belirtmesi ve yalnızca gıda perakendecilerinin ciro artışına (%62) geçmesi insanların ekonomik olarak zorlandığı bu süreçte temel ihtiyaçlarına yöneldiğini göstermektedir. Sektör oyuncuları ise krizi yönetme ve çalışan güvenliği konusunda önlemler almaya başlayarak yaşanması öngörülen talep daralması sebebiyle nakit akışı ve rekabet analizlerini tamamlamıştır.

Salgın ile birlikte tüketicilerin zorunlu olmayan harcamaları kısması ve dijital ortamda alışverişe kayma alışkanlıklarının salgın sonrası dönemde de devam edeceği düşünülmektedir. Bireylerin internet erişimine sahip olma, kullanma ve alışveriş yapma oranları yıldan yıla artış gösterirken pandemi sürecinde de artan e-ticarete yönelimin kıyafet ve aksesuar sektöründe yoğunlaştığı görülmektedir. Ancak bu dönemde artan e-ticaret cirolarının normal dönemde fiziksel kanallardan elde edilen ciroya ulaşması çok mümkün görülmemektedir. Bu sebeple ticarette önemli bir yere sahip olan mağaza formatının gerekli önlemler ile yeni döneme hazırlanması krizi atlatma adına kritik önem taşımaktadır.

Grafik tabloların da bulunduğu rapora buradan ulaşabilirsiniz. 

Harmoni Perakende Raporu

Rapor AVM Pandemi COVİD Perakende Harmoni Gayrimenkul Değerleme
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
28293001020304
05060708091011
12131415161718
19202122232425
26272829303101
02030405060708