Proje Geliştirme Sürecinde Değerleme Uzmanlarının Katkısı

Proje Geliştirme Sürecinde Değerleme Uzmanlarının Katkısı
Gayrimenkul yatırımlarının ölçeği büyüdükçe fizibilite çalışması kaçınılmaz olmaktadır.

Gayrimenkul pazarındaki sürekli değişim, yatırımcıları daha sistematik düşünmeye zorlamakta… Projelerin ölçekleri büyüyüp, nitelikleri kompleks hale geldikçe riskleri de artmaktadır. Bu nedenle zaman geçtikçe yatırım projeleri için fizibilite analizleri daha da önemli hale gelmiştir.

Yatırımcı penceresinden bakacak olursak yatırımlarda piyasaya arz edilen mal ve hizmetten üretilen karı maksimize etmek maliyetleri minimize etmek fizibilitenin hedefi olacaktır. Özellikle büyük ölçekli gayrimenkul projeleri için kapsamlı bir fizibilite raporu hazırlanması sürecinde teknik, mali, hukuki danışman ve ekonomist gibi farklı alanlarda uzman kişilerin birlikte çalışması gerekir. Fakat girişimci kurum bünyesinde bu uzmanlık alanlarını barındıran ekip oluşturması ekonomik açıdan çoğu zaman mümkün olmadığından konuyla ilgili uzman değerleme şirketlerinden yardım almak hem zaman hem mali bakımdan tercih sebebidir.

Fizibilite Analizinde Proje Geliştirme Prosesi Nasıl İşler?

Proje geliştirme yöntemi özellikle üzerinde yapı bulunmayan arsalar için kullanılmaktadır. Bu yöntemde değerlemeye konu arsa üzerine hukuki boyut çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirler çalışma tarihine getirilmektedir. Raporlarda en uygun projenin seçimi; “En İyi ve En Verimli Kullanım Analizi” başlığı altında yapılan kapsamlı fizibilite analizlerinin bir özeti şeklinde raporlanmaktadır.

Parsel üzerinde geliştirilecek tek bir projenin uygulanabilirliği veya alternatif projelerin optimal olanın seçimi finansal yaklaşımlarla sağlanmaktadır. Özetle, projenin yapılması durumunda projenin potansiyel giderleri ve gelirleri tahmin edilir. Mevcut veriler ışığında proje performans tahmini ve net bugünkü değer hesabı yapılır. Net bugünkü değere sermayenin fırsat maliyeti de denilen iskonto oranıyla ulaşılmaktadır.

Yatırım performanslarını incelemek üzere Net Bugünkü Değer, İç verim oranı, Karlılık Endeksi, Geri Ödeme Süresi gibi temel ölçütler kullanılabilir.  Bu yöntemler geliştirilen alternatif projelere uygulanarak “En Etkin ve Verimli Kullanım” fonksiyonu saptanmaktadır. Yatırımcının tercih etmiş olduğu finansman modelleri, projelerde yer alan yasal olarak izin verilir fonksiyonlar, elde edilecek gelirlerin kiralama üzerinden mi satış üzerinden mi sağlanacağı konuları geliştirilen proje alternatiflerini çoğaltmaktadır.

Değerleme Uzmanlarının Proje Geliştirmesinde Yeri ve Önemi

Proje geliştirme sürecinde değerleme uzmanının konuyu gayrimenkul yatırımcısı gözüyle ele alması daha faydalı olacaktır. Yani uzman, gayrimenkulün mevcut kullanım durumu, imar koşullarını, kentsel hizmetlere erişim ve alt yapısını, bölgedeki sosyo ekonomik yapıyı ve fiziksel yapıyı analiz ederek Risk/ Getiri ilişkisi içinde o gayrimenkulün “ En Uygun ve En Verimli Kullanım”ını bulmayı amaçlar. Uzman doğru bir proje geliştirme yapabilmek için daha önce bahsettiğimiz farklı disiplinlerden oluşan “Gayrimenkul Geliştirici” ekiplerin bilgi birikimine genel hatlarıyla haiz olmalıdır. Bilindiği üzere Gayrimenkul Değerleme Uzmanları; şehir plancı, mimar, mühendis veya ekonomist olabilmektedir. Değerleme şirketlerinin bünyesinde farklı alt uzmanlıkların bir arada bulunması yukarıda bahsedilen bilginin paylaşılmasını kolaylaştırmaktadır. Ayrıca bu şirketler yoğun iş yükünden dolayı piyasa alım-satım değerlerine, yatırımların arzının ve talebinin yoğunlaştığı bölgelere ait kapsamlı bir veri tabanına da sahiptir. Bu nedenle birçok paralel kulvardaki piyasa aktörüne göre daha donanımlıdır. Özellikle günümüzde yatırımların en çok yoğunlaştığı Kentsel Dönüşüm faaliyetlerinde değerleme şirketleri söz sahibi olmuştur.

Örneklemek gerekirse İstanbul genelinde, Fikirtepe, Tarlabaşı, Okmeydanı.. gibi büyük ölçekli yenileme alanlarında değerleme şirketlerinin katkıları gözardı edilemeyecek boyuttadır. 2006 yılında Bakanlar Kurulu kararıyla yenileme alanı ilan edilen Tarlabaşı’nın eskiyen tarihi dokusunun yenilenmesi amaçlanmış kamu-özel sektör işbirliği ile yenileme çalışmalarına başlanmıştır. Ancak bölgenin kentsel sit alanında bulunması, yasal prosedürlerin süreçleri etkilemesi maliyetleri artırmaktadır. Bölgedeki projelerin değerleme aşamasında uzmanlar hem dönüşüm baskısı ve sosyo-ekonomik yapının değişimi hem de bölgeye gelecek potansiyel yatırım beklentisi süreçlerini göz önünde bulundurmalıdır.

Sonuç olarak; gayrimenkul geliştirme süreci işletme, yönetim finansman politika enflasyon, likidite ve faiz oranları gibi konularda birçok riski içerir. Bunun yanı sıra bahsedilen risklere karşın gayrimenkul girişimcilerine büyük geri dönüşüm fırsatları sunar. Geliştirme süreci aynı zamanda bir yatırım süreci olduğundan en önemli faktör pazarlama ve pazar araştırmasıdır. Bu nedenle gayrimenkul piyasasına ait büyük bir veri tabanına sahip değerleme şirketleri geliştirme sürecinin en önemli aktörü konumundadır.

 

Tuğba Aydın - Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şehir Plancısı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

proje Okmeydanı yatırım geliştirme Fikirtepe risk gayrimenkul fizibilite endeks karlılık danışmanlık
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
29300102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930310102
03040506070809