“Türkiye Büyümeye Elverişli Bir Aşamada"

“Türkiye Büyümeye Elverişli Bir Aşamada"

Gayrimenkul sektörünün öncülerinden Remax, bugün 100 bin danışmanı ile hizmet vermeye devam ediyor. O danışmanlardan biri de Remax’ın Türkiye Ciro 1.’si Ulvi Kocailik. Başarılı emlakçı 12 yıllık deneyimi ile gayrimenkul sektörünün değerlendirmesini ve şirketin sağladığı hizmetleri Harmoni GDD’ye anlattı. Kocailik, Türkiye’de son dönemde yaşanan gelişmelerin ardından vatandaşa sunulan kampanyaları umut verici olarak değerlendirerek, artık ‘normal’e dönmeye ihtiyacımız olduğunu dile getirdi.

İstanbul’da özellikle Kavacık ve Kozyatağı’nın önümüzdeki yıllarda değerine değer katacağını belirten Kocailik, iş merkezleri, yeni yaşam alanları ve en önemlisi de ulaşım ağının elverişliliğinin gayrimenkulde önem arz ettiğini vurguladı. Gayrimenkul pazarlama hakkında A’dan Z’ye merak edilenlerin ve çok daha fazlasının yer aldığı söyleşimiz için sözü Ulvi Kocailik’e bırakıyoruz.

Remax hakkında kısaca bilgi verebilir misiniz?

Remax, dünya çapında bilinen kökeni Amerika olan bir gayrimenkul pazarlama firmasıdır. Dünyada şu an 100 ülkede 100 bin danışmana sahip, çok eski bir kuruluş diyebiliriz. Görüşmeler bire bir yapılır. Bu anlamda danışmanın ne kadar kendini yetiştirdiği, bilgisi ve deneyimi çok önemlidir.

SİSTEMİ İLK UYGULAYAN BENİM!

Siz Türkiye cirosunda 1. sırada yer alıyorsunuz. Başarınızın sırrını sizden dinlemek isterim.

Sektörde 12. yılımdayım. Bu işe 2005 yılında başladım. O yıllarda gayrimenkul daha her şeyin çok başındaydı, bilinmiyordu. İlk zamanlar ticari gayrimenkul ile başladım. Benim uzmanlığım ticari gayrimenkuldür. Fabrikalar, iş merkezleri, arsalar büyük mülkler yani. O dönemlerde Türkiye’de uzman ticari gayrimenkul diye bir kelime yoktu. Ama biliyoruz ki yurtdışında vardı.  Bu işe başlamadan önce subaydım, harita mühendisiydim. Sonra 2 yıl ODTÜ’de bilgisayar okudum, daha sonra Amerika’ya gittim. Bu seyahatler benim bakış açımı değiştirdi, daha farklı bakmamı sağladı. Bu sebeple ilk gün ticari gayrimenkule başladım.12 yıl boyunca 16 kez çeşitli kongreler nedeniyle Amerika'ya gittim. Dolayısıyla sürekli bilgiyle besleniyorum. Orada bilgileri alıyorum, gelip buralarda uyguluyorum. Bu, çalışmalarımda da sonuç olarak fark yaratıyor. Sistemin çok iyi bir ulaşıcısıyım ben. Türkiye'de Remax sisteminin eğitimini ilk uygulayan benim. Sisteme inanmak lazım, daha sonra öğrenip onu uygulamak lazım. Ben ilk uygulayıcı oldum burada. Doğru olarak sistemin çalıştığını gördüm sonra insanlar bunun çalıştığını görmeye başladılar. Ben de onu sürekli sistematik bir şekilde doğru uygulayarak fark yarattım burada.

Yaptığınız işe, yatırımcılara yol göstericilik diyebilir miyiz?

Bu alanda farklı farklı fonksiyonlar var. Bir tanesi şudur; bir satıcı var mülkünü satmak istiyor ona satış konusunda bir danışmanlık yapıyorsunuz. Büyük mülklerde görüşmeler biraz zor geçer, süreçler uzar. Çünkü 20 milyon dolarlık 2 yıl süren satışlar vardır. Bu satıcıya danışmanlıktır. Bir başka durum ise alıcıya danışmanlıktır. Özellikle yurtdışından gelenlere, yabancılara danışmanlık yapıyorum. Bunlar Avrupa kobileri olarak çoğunlukla yüzyıllık, yüz elli yıllık üretim şirketleridir. Burada fabrika kurmaya gelenler olur ve onlardan brifing alırız. Brifing gereği olarak belirli yerleri gösteriyoruz. O süreçler bazen 6 ay, 9 ay hatta bir yıl sürebiliyor.

Yabancı yatırımcıları Türkiye'ye çeken neler oluyor? Yerleri hangi kriterlere göre seçiyorlar?

Burada satış şirketleri ve üretim şirketleri var. Avrupa’da artık sıkışmışlar, büyüyemiyorlar. Ama Türkiye hala büyümeye elverişli. Buradan hem Türkiye'ye hem de komşu ülkelere satış yapabiliyorlar. Özellikle Türkiye’den Arap ülkelerine ihracat yapabiliyorlar.

Aracı olabiliyorlar yani?

Tabii, iş gücü hala ucuz. Avrupa’da yüksek üretim, kalite de yüksek. Avrupa kobileri büyüyemeyince dolayısıyla Türkiye onlar için yeni bir büyüme hamlesi.

Çoğunlukla Türkiye’nin hangi bölgeleri diyebiliriz?

Bu, o firmanın ne iş yaptığına bağlı bir durumdur. Mesela otomotiv sektöründeyse bir parça üretiyorsa İzmit, Gebze ve Bursa’yı tercih eder. Dolayısıyla İstanbul’a da yakın bir yer olması lazım. İstanbul’a uzak bir yer de olamaz, çünkü satışını burada yapıyor. Sakarya, İzmit, Düzce gibi sanayi bölgesindeki yerlerde yapılan yatırımlar da bölgeyi cazip kılıyor.

En çok hangi sektörden Türkiye’ye rağbet oluyor?

Çok farklı sektörler var. Türkiye’ye enerji sektörü geliyor. Çünkü enerji ihtiyacımız var. Enerji yatırımı yapıyoruz. Bilişim sektörü, yazılım sektörü, üretim sektörü var. Bu üretim sektörü makine üretimi de olabilir. Beyaz eşyalar büyük bir alanı oluşturuyor. Otomotiv sektörü var. Üretimle ilgili olarak çok farklı sektörlerde şirket var. Türkiye’deki yerleşik eski firmalar hala yatırım yapmaya devam ediyor. Onlara da danışmanlık veriyoruz. Şu an dünya çapında yerleşik firmaların danışmanı durumundayız. Sistemde kayıtlı tedarikli konumda firmalarımız var. Danışanlarımız bizden yatırım yapmak istedikleri alanla ilgili ne kadar para ayırmaları gerektiği hakkında bilgi almak isterler. Burada da satıcı ve alıcı danışmanlığı söz konusudur.

Bir de hizmetleriniz arasında gayrimenkul geliştirme danışmanlığı yapıyorsunuz.

Bu da şöyledir; kişinin arsası vardır, bu arsanın mülküne bakarak bir iş merkezi, depo yapılabilir veya bir fabrika yapılabilir. Dolayısıyla üzerine yapacağım binanın nasıl bir bina olacağı, kiracıların neyi talep ettiği, nasıl bir bina yaparsak daha kolay kiralanabildiği gibi konuların tümünü mimarla oturup konuşuyoruz ve mimara yönlendirme yapıyorum. Benim mimara söylediğim, kiracıların neyi talep ettiği, neye kıymet verdiği gibi şeyler. Yoksa bina çıkıyor ortaya, sonra “Ah keşke bunu böyle yapmasaydık, buna talep yokmuş” gibi şeyler demek yerine ben 12 yıllık deneyimimle kişilere en iyi yapıyı yaptırmak konusunda danışmanlık yapıyorum.

O yüzden mi boş kalan, faaliyet göstermeyen iş merkezlerini çokça görüyoruz?

Bazen yanlış yerde yatırım yapılıyor. Ofislerin talep edildiği bölgeler vardır. Kiracılar belli yerlerde ofis arar. Siz de gidip ofis bölgesi olmayan yerde ofis yaparsanız oraya kiracı gelmez. Birincisi doğru lokasyon olması lazım. İkinci önemli nokta ise yaptığınız binanın niteliğidir. Nasıl bir müşteri hedefliyorsunuz? Eğer doğru bina yapmazsanız uzun süre beklersiniz. Bir örnek ile açıklayayım. Bina yaptınız, otoparkını doğru planlamadınız. Yani ofisin ihtiyacı olacak kadar otoparkı ayarlamamışsınız. Binanın tek eksik tarafı var. Kiracı “Her şey güzel de ben aracımı nereye park edeceğim?” diye düşünüyor. O yüzden biz gerçekten uluslararası normlarda ne olması gerektiğini, kiracının ne gibi talepleri olduğunu analiz edip mimara veriyoruz. O yüzden kiralarken daha rahat ve kolay kiralıyorsunuz.

Her dönem bazı bölgeler için ileride çok değerleneceği yorumları yapılır. Bunun gerçekliği nedir?

Eğer uzun yıllar işin içindeyseniz geçmişte de nelerin değerlendiğini, neden değerlendiğini görebiliyoruz. En önemli unsuru tabi ki ulaşım. Yolların kesişme noktaları. Diyelim ki Kozyatağı’ndayız. Kozyatağı neden değerli? Çünkü hem TEM'in hem de E5 in birleşme noktasıdır. O yüzden çok kıymetli. Ulaşım açısından çok kolay gelinebilen bir yerdir. Sadece bina yaptım diyelim, bu işe yaramaz. Bunun ulaşımını çözmen lazım, onun yanına da yeme içme yerleri yapman lazım. Bunları çözeceksiniz, o zaman tamam oluyor.

O zaman da fiyatlar çok yükseliyor.

Olay şu, bunun böyle bir yere gelebileceğini düşünebilmen lazım. İster istemez ben o bölgeye baktığımda 5 sene sonra ne olabileceğini görebiliyorum.

KAVACIK VE KOZYATAĞI DEĞERLENECEK

İstanbul’da böyle görebildiğiniz yerler var mı?

Tabi ki, her yer gelişiyor. Mesela Özyeğin Üniversitesi’nin olduğu yer, Şile otobanının üzerinde bir bölge var. O bölge bir kavşaktır. Oradan eski İstanbul yolu dediğimiz Kurtköy- Sabiha Gökçen Havaalanı’na giden eski bir yol vardı. O yolu önce genişlettiler, şimdi 3. köprüden gelen gişeler oradan çıkıyor. Orada öyle bir kavşak oluşuyor ki bağlantıların düğümlendiği bir yer oluyor. Bu da ne demektir? Etrafındaki arsalara bakacaksın, bu arsalar imara açık mı? Mikro arsalar vardır, ticari arsalar vardır. Kavacık da bir merkezdir, yol ağzıdır, ulaşıma açıktır. Kavacık ve Kozyatağı gibi iş merkezleri oluşacak oralarda yeni bir şeyler çıkacak ortaya.

KARAKÖY’Ü BİR DE LİMAN YAPILDIĞINDA GÖRÜN

Son yılların eğlence yerleri arasında Karaköy de gösteriliyor. Karaköy’ün hiç böyle olacağı düşünülmezdi.

Şehir dönüşüm geçiriyor. Bu dönüşüm geçirilirken, 4-5 sene öncesinde İstanbul’un hiçbir planı yoktu. Bu planı karşıma koyup, burada üretim olacak, burası depolama olacak, şurası iş alanları olacak vs gibi planlar yapılmamıştı. Ama bu 4 yıl önce yapıldı. Örneğin Kartal bölgesinde üretimler vardı. Şimdi bunlar kalkıyor yerine iş aksı geliyor. Neden? Çünkü dönüşüm geçiriyor. Şu an da adı konut, iş yeri olarak geçiyor. Karaköy bölgesinde de eski üretimler vardı. Şimdi üretimler çıkıyor. Hırdavat sektörünün satış alanıydı. Şimdi turizm, yeme içme, eğlenceye dönüşüyor.  Bir dönüşüm geçiriyor şu anda. Artık önünü durduramazsın adı konmuş. Hızlı bir şekilde dönüşüyor. Liman yapıldığında Karaköy çok daha hızlanır. Yurtdışından müşterinin de gelmesiyle para girişi sağlanacak.

Bir de yabancı yatırımcılara vatandaşlık verilmeyle ilgili bir haberler bir süre basında yer aldı. Siz bunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Gayrimenkul piyasası şöyle; şurada bir arsa vardı, eskiden metrekaresi 1000 TL hesaplamaları yapınca 10 bin TL’lik değeri vardı. Sonra metrekaresi 10 bin dolar oldu. Daha sonra birden 2 milyar dolarlık bir değer oldu. Toprak burada duruyor, aynı toprak… Değeri düşünebiliyor musunuz? Ben bu binaları Türk insanlarına satarsam benim cebimdeki para senin cebine geçer, sadece para yer değiştirir. Bizim şuna ihtiyacımız var; dışardan bir para içeriye gelecek ki, o para bizlere dağılacak ki biz zenginleşeceğiz. Cebimizdeki paranın artması lazım değil mi? Dışarıdan para gelmezse zenginimiz artmaz ki. Cebimizdeki paralar yer değiştirir. Bizim dışarıdan gelecek paraya ihtiyacımız var. İlk defa da biz yapmıyoruz. Özellikle Portekiz, İtalya sahil şehrindeki ülkeler yapmış bunu zaten. Türkiye çok güzel bir ülke… Yaşamak için cazip yerleri var.

ZENGİNLEŞMEK BÖYLE OLUR

Son zamanlarda pek çok insan gitmeyi düşünüyor Türkiye’nin güzelliğine rağmen…

Giden hiçbir şey yok ki, para geliyor burada kalıyor. Mülk de burada kalıyor. Ama o para hepimizin cebine bir sebeple geliyor. Zenginleşmek böyle zaten başka türlü nasıl zenginleşeceğiz?

Rusya ile ilişkilerin biraz daha iyiye gitme durumları gayrimenkul sektörünü etkiledi mi?  

Gayrimenkul hemen tepki göstermez. Döviz kuru değişir, para değişir, fakat gayrimenkul en son etki görür. Gayrimenkul genellikle altı ile dokuz ay arasında etki görür. Önce hızlı bir şekilde borsa etkilenir, döviz etkilenir, altın etkilenir. Çünkü çok çabuk paraya çevrilebilir. Gayrimenkulü paraya çevirmesi uzun sürer.

NORMALE DÖNMEYE İHTİYACIMIZ VAR

Darbe girişimi sonrası inşaat şirketlerinde bu kredi kampanyaları ile ilgili haberler fazla oldu sizin görüşleriniz neler?

Piyasanın güvene ihtiyacı var. Ticaret biraz psikolojik bir şeydir. Herhangi bir olumsuz bir şey olduğunda insanlar kendi iç dünyalarında bir tehlike olduğunu düşünüyorlar. Bu tehlikeli durumda da zor durumda kalmak istemiyorlar. O yüzden insanlar hemen içine kapanıyor. Yani harcama eğilimleri hemen içine kapanıyor. Bütün kararları gecikmeye başlıyor. Bu sadece gayrimenkul için değil, araba alacaksa arabasını da geciktiriyor. Giyim çok hızlı etkileniyor. Bireyler “Şimdi almayayım” diyorlar. Dolayısıyla kararlar gecikmeye başlıyor. Bu uzadıkça piyasanın nakit akışları zorlanıyor. Firmaların neye ihtiyacı var? Mal üretiyor veya mal getiriyor. Bir şey satması lazım ki çark dönsün. Onun için bizim neye ihtiyacımız var? Normale dönmeye. Süratle normale dönmeye ihtiyacımız var. Bu kampanyamız ne oldu? İnsana her şeyin normale gireceği konusunda umut verdi, olumlu bir mesaj verdi. Çünkü biz bir aydır televizyonlarda sürekli bir şey mi oldu diye bekliyoruz. Yavaş yavaş normal hayata, ticari hayata geri dönmemiz lazım.

O zaman etkisini göstermeye başladı diyebilir miyiz?

Satılıyor olması insanlara bu tepkiyi verdirmiş. Olumlu gördükleri için alıyorlar şu an. Bu olumlu… Ben ticari mülk satıyorum. Fabrikalar benim için çok önemli. Sanayi benim için çok önemli. Sanayinin de üretim yapıyor olabilmesi lazım. Onsuz asla olmaz. İnşaatçının da inşaat yapması lazım. Her ikisinin de olması lazım. Üretime de ihtiyacımız var, onu da göz ardı etmemeliyiz. Bu kampanyalar olumlu mesaj veriyor şuan piyasaya. Çarklar dönsün, ticarete geri dönülsün ve insanlar işlerine geri dönsün. Ama tabi bu döngüler taleplerin ötelenmesi, taleplerin gecikmesi anlamına geliyor. Ne zaman ki piyasa normale döner, o bekleyen bütün talep hızlı bir şekilde geri döner. Ben geçen dönemlerde buna benzer iki üç şey yaşadım. Bir dönem insanlar ne kiralama yaptı ne de bir şey aldı. Piyasa normale döndü. Bir ay içerisinde 40- 50 tane ticari kiralama yaptık. Neden? Herkes uzaktan baktı, normale dönüyor dediğin zaman alıp kalemi sözleşmeleri imzaladılar. Normalde eylülün ikinci yarısı Kasım - Aralık ticaretin en yoğun olduğu aylardır.

Sizin için de aslında yoğun dönem başlayacak diyebiliriz o halde?

Kesinlikle, her sene böyle oluyor. 15 Temmuz zaten yavaştı, yaşananlar da üst üste geldi. Şimdi yavaş yavaş o etkileri gideriliyor.

ÜRETMEZSEK AÇ KALIRIZ

Uluslararası ölçekte düşündüğümüzde Türkiye gayrimenkul sektörünü dünya ekonomisi içerisinde nereye koyuyorsunuz?

Ekonominin büyümesi gelirin artması diye bir şey var. Bu bizim için iyi bir şey. Ekonomiyi büyüten önemli bir faktör inşaat gözüküyor şu anda. Ama tabi ki üretimi gözetmeden, üretimi göz ardı etmeden büyüyeceğiz. Üretmezsek olmaz, aç kalırız. Asıl gelişme üretimde çünkü. Gayrimenkul hızlı zenginleşme sağlıyor. Toprak burada on liraydı, şimdi durduk yere 5 milyar dolara çıktı. Bunu da arttıran taleptir. Demek ki birileri burada talep olduğunu görüp onu verebilir bir hale geliyor. Bu değeri arttırırsan zenginliğini de arttırırsın. Son derece iyi gidiyor şu anda. Gitmeye de devam edecek. İstanbul dünyanın göz bebeği… İsveç, Norveç, Danimarka… Hepsi zengin ülkeler… Her şey güzel de bakıyorsun iklimsel sıkıntısı var. Başka bir yere gidiyorsun, her şey güzel ama başka bir sıkıntıları var. Türkiye’ye geliyorsun öyle bir lokasyonda ki burası 2 bin 3 bin yılllık tarih buradan geçmiş. Demek ki boşuna lokasyon yok burada. Bir lokasyon var iklimle, toprakla, tarımla, doğayla bir şey var burada.

Siz kentsel dönüşüm çalışmalarını nasıl buluyorsunuz?

Bu tabi ki özellikle depreme karşı yapılması gereken olmazsa olmaz bir şey.  Deprem kaçınılmaz bir şey. Diyorlar ki yüzde 90-95 olasılıkla önümüzdeki 15- 20 yıl içinde olabilir. Kentsel dönüşüm çalışmalarını hiç yapmadığında daha çok zayiat olacak. Fakat daha doğru bir şekilde, daha iyi organize olabiliriz. Yanlışlar var, yok değil. Ama bir taraftan da bunlar yapıldıkça yıkılacak bina sayıları da azalıyor. Gayrimenkul şu anda roketleyen önde giden bir sektör gibi gözüküyor. Ama üretim sektörünü unutmamamız lazım. Çünkü üretim sektörü gayrimenkule o kadar hızlı cevap vermiyor belki ama daha uzun vadeli geri dönüşümü var. Şunu da belirtmeliyim gökdelenlere dünyanın her yerinde ayrı bir yer ayırmışlar. İstanbul’da bir görsel estetik kalmadı. Bir kere bu yapılar meteorolojiyi etkileyecek, rüzgarı etkileyecek. Ben harita mühendisiyim. Sel felaketleri yaşanacak. Biz neden bunları düşünmüyoruz? Neden sağlıklı yapmıyoruz bu işleri? Şehir estetiği yok, şehrin hava akışı, rüzgar akışı, yağmur akışı bozuluyor. Şu anda niye biz yaşayarak bunları öğreniyoruz ki? Bilimi neden kullanmıyoruz? Diğer ülkeler bina yaparken kırk yıllık, elli yıllık rüzgar akışlarını kontrol ediyor. Buradan rüzgar geçiyor mu, bina etkilenecek mi, rüzgar etkilenecek mi bu kriterlere bakıyor. Aklında yıkmak gibi bir düşünce yok bununla yaşamaya devam ediyor. Biz her şeyi yıkıyoruz ve yenilemeye devam ediyoruz. Bir gün “Bizim nelerimiz vardı?” diyeceğiz. Sonrasında biz neden yıktık bunları diyeceğiz.

Röportaj: Cansu Meşedilci

Fotoğraf: Yağız Karahan

yatırım üretim Remax deprem konut otomotiv danışman karaköy ekonomi enerji türkiye kozyatağı değerleme Ulvi Kocailik ciro kentsel dönüşüm kavacık kampanya Gayrimenkul pazarlama sektör
Tümünü gör
Pzt Sa Çar Per Cu Cmt Pzr
29300102030405
06070809101112
13141516171819
20212223242526
27282930310102
03040506070809